德國(guó)如何穩(wěn)定房?jī)r(jià)

　　在德國(guó)， 若房?jī)r(jià)超出評(píng)估師測(cè)算的20%，賣房人將面臨5萬(wàn)歐元罰金，超過(guò)50%則要坐牢。（《北京青年報(bào)》10月22日）

　　面對(duì)中國(guó)內(nèi)地一二線城市房?jī)r(jià)如脫韁野馬般上漲，屢次調(diào)控?zé)o果的局面，百姓只能望房興嘆。俗話說(shuō)，急病亂投醫(yī)。多了解一下國(guó)外特別是發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)漲幅與調(diào)控措施，也許對(duì)中國(guó)內(nèi)地有借鑒意義。

　　德國(guó)一家三口因?yàn)闊o(wú)法償還貸款面臨房產(chǎn)被銀行收回而自焚的消息，在微博上熱議，引起公眾對(duì)于德國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的討論。其實(shí)，這只是個(gè)例。德國(guó)房?jī)r(jià)這幾年雖然略有上漲，但“房吃人”的事情比較鮮見。

　　從國(guó)際大經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，金融危機(jī)以后，美國(guó)持續(xù)實(shí)行超寬松貨幣政策，實(shí)施三輪量化寬松，大肆放水美元，沖擊的是世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)，包括房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的泡沫式上漲。同屬于西方發(fā)達(dá)國(guó)家的德國(guó)也不會(huì)幸免。根據(jù)德國(guó)著名統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站Statista的調(diào)查結(jié)果，最近五年，德國(guó)大中城市平均房?jī)r(jià)幾乎翻番。如西部城市杜塞爾多夫2007年每平方米約1775歐元，今年三季度已經(jīng)到了3760歐元，折合人民幣3萬(wàn)元左右，遠(yuǎn)低于中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)。但必須看到，從房子本身來(lái)看，無(wú)論從品質(zhì)、環(huán)境、修繕、配套設(shè)施等都是中國(guó)內(nèi)地房子無(wú)法比擬的。同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅較大的也僅僅是個(gè)別城市而已。整體而言，德國(guó)房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定。

　　在過(guò)去30年間，德國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲了60%，但是個(gè)人收入?yún)s增長(zhǎng)了3倍，而同期美國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了兩倍。那么，德國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的秘籍是什么，是否可供中國(guó)內(nèi)地借鑒呢？

　　德國(guó)沒(méi)有將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，不依靠房地產(chǎn)增加GDP，也不依靠房地產(chǎn)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，更沒(méi)有土地財(cái)政。迫于選民壓力和選票丟失風(fēng)險(xiǎn)，政府雖然控制著不少的公共土地和住宅，但并不敢通過(guò)炒高地價(jià)來(lái)增加收入。

　　與此同時(shí)，政府將居住作為一項(xiàng)國(guó)民福利來(lái)對(duì)待，并不完全放任市場(chǎng)去無(wú)節(jié)制調(diào)節(jié)。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的福利政策中，住房是內(nèi)容之一。倡導(dǎo)自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)萬(wàn)能的美國(guó)，2000年政府財(cái)政救助住房補(bǔ)助，就占到聯(lián)邦預(yù)算總支付的2%。同時(shí)，住房抵押貸款利息可以作為個(gè)稅收入中的抵扣額度，實(shí)際上變成一種稅收補(bǔ)貼。中國(guó)內(nèi)地應(yīng)該進(jìn)一步強(qiáng)化將居住作為一項(xiàng)國(guó)民福利的觀念。

　　德國(guó)沒(méi)有炒房史。在德國(guó)炒房要交3.5%的交易稅，有了盈利還需要繳納差價(jià)盈利稅，基本無(wú)利可圖。對(duì)于哄抬房?jī)r(jià)者，輕則罰款，重則坐牢。并且，德國(guó)政府對(duì)房租漲幅也有嚴(yán)格的限制，房租也并不高。

　　德國(guó)的做法對(duì)中國(guó)內(nèi)地控制房?jī)r(jià)很有啟發(fā)和借鑒意義。政府應(yīng)該理直氣壯地干預(yù)房?jī)r(jià)、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但手段上盡量采取市場(chǎng)化的間接經(jīng)濟(jì)手段。

　　德國(guó)帶給中國(guó)的啟示還包括，它將經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)放在了實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在工廠、車間里機(jī)器的轟鳴聲中，而不是在金融交易所交易員的叫價(jià)聲中，更不是在房?jī)r(jià)投機(jī)炒作的非理性上漲之中。支撐德國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的是全要素生產(chǎn)率的提升：資源能源的節(jié)約高效利用、勞動(dòng)生產(chǎn)率的提升、生產(chǎn)資料利用效率和價(jià)值的提高、生產(chǎn)工具的創(chuàng)新和產(chǎn)品的創(chuàng)新、銷售流通渠道的高效運(yùn)轉(zhuǎn)等等。

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