2013-11-24 10:13:35 公務(wù)員考試網(wǎng) http://dmtsz.cn/ 文章來源:華圖教育
十八屆三中全會(huì)決定全文公布后,小產(chǎn)權(quán)房和單獨(dú)二胎政策成為老百姓最為關(guān)注的熱點(diǎn)問題。特別是決定提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的表述,引起各方的關(guān)注和討論。圍繞著小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)該轉(zhuǎn)正,專家學(xué)者、政府官員、地產(chǎn)商等各持己見,莫衷一是。
近日就有媒體報(bào)道,華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)在財(cái)經(jīng)年會(huì)房地產(chǎn)論壇上回答小產(chǎn)權(quán)房合法問題時(shí)十分憤怒的表示,允許小產(chǎn)權(quán)房合法化,就是允許其他的違法行為合法化,小產(chǎn)權(quán)房永遠(yuǎn)不可能合法化。
所謂小產(chǎn)權(quán)房就是在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)的,被非本集體組織成員購買的房屋,它不需要繳納土地出讓金,也沒有基礎(chǔ)設(shè)施配套,價(jià)格低遠(yuǎn)低于大產(chǎn)權(quán)的商品房,但是沒有產(chǎn)權(quán)證,不能用于買賣。
誠然,從現(xiàn)有土地管理相關(guān)法律來看,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的確是不合法的。
但是,三中全會(huì)提出要全面深化改革,在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用方面也明確提出,在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。這讓人們有了很多想象的空間,也表明小產(chǎn)權(quán)房有轉(zhuǎn)正的可能。
土地作為一種直接性生產(chǎn)要素,在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代被人為的分成集體和國有兩種類型,本身就不合理。按照市場對(duì)資源配置起決定性作用的原則,即使集體土地和國有土地同權(quán)同價(jià),也是要遵循市場規(guī)律的,而不是政府硬性的規(guī)定。
再者,城鄉(xiāng)要素的雙向流動(dòng)和平等置換也要求農(nóng)村集體建設(shè)用地入市。農(nóng)村居民可以購買城市住房,城市居民不能購買農(nóng)村住房,本身就是一種不平等,而且還會(huì)造成城市農(nóng)村兩頭占地,不利于集約節(jié)約用地。城市房價(jià)居高不下,與政府作為唯一壟斷的供地方有關(guān),農(nóng)村集體建設(shè)用地入市也有利于降低高房價(jià),增加多元化的供地主體,這也是正確處理政府和市場的關(guān)系的重要體現(xiàn)。至于有人強(qiáng)調(diào)的小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量問題,絕不是只有通過開發(fā)商才能保證房屋質(zhì)量,我國廣大農(nóng)村都是農(nóng)民自建房,質(zhì)量也沒差到哪去,再者房屋質(zhì)量好壞與政府監(jiān)管力度有關(guān)。
另外,提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入要求恢復(fù)農(nóng)村集體建設(shè)用地的本來價(jià)值。由于農(nóng)民住房沒有產(chǎn)權(quán),不能上市交易,直接制約了農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入得增。另外我們目前的征地制度,通過低價(jià)征收集體用地,高價(jià)出售國有用地的做法,給農(nóng)民很少的土地補(bǔ)償,也大大減少了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。由于產(chǎn)權(quán)不明晰,農(nóng)村宅基地作為農(nóng)民永久性財(cái)產(chǎn)的價(jià)值一直得不到體現(xiàn)。
當(dāng)然,有人擔(dān)心農(nóng)村集體建設(shè)用地入市會(huì)對(duì)地方政府沖擊很大,其實(shí)完全不必?fù)?dān)心。一方面,只有城市郊區(qū)的集體建設(shè)用地價(jià)值能與國有土地相當(dāng),但偏遠(yuǎn)農(nóng)村、山區(qū)的集體土地是斷然不可能的,這個(gè)基本常識(shí)市場還是會(huì)有的,所以不必?fù)?dān)心放開農(nóng)村集體建設(shè)用地,土地市場會(huì)失控。另一方面,如果政府的收入要靠賣地來維持,那也是不可持續(xù)的,維持政府正常運(yùn)轉(zhuǎn)的收入完全可以通過改革稅收制度,特別是推出房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等來完善。
還有人擔(dān)心農(nóng)村集體建設(shè)用地入市會(huì)對(duì)房價(jià)造成沖擊。短期來看,是必然的。但是從長期來看,維持目前的高房價(jià)實(shí)際上是不利于我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,沒有哪個(gè)發(fā)達(dá)國家是依靠房價(jià)來支撐的,況且高房價(jià)還不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,助長了投機(jī)行為,拉大了收入差距,增加了社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。
也有人擔(dān)心農(nóng)村集體建設(shè)用地入市還不夠成熟,不合法,不合規(guī)。既然三中全會(huì)已就全面深化改革形成共識(shí),當(dāng)前改革已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)和攻堅(jiān)期,困難和阻力會(huì)越來越大,更加需要智慧、勇氣和決心。改革就是要變法,修改完善某些不合理的法律法規(guī)。
當(dāng)前的改革更重要的是調(diào)整利益結(jié)構(gòu),一是地方政府的利益,特別是對(duì)土地財(cái)政依賴嚴(yán)重的地方政府;二是房地產(chǎn)商的利益,特別是依附地方政府土地壟斷供給產(chǎn)生的利益;三是部分當(dāng)前土地房產(chǎn)政策的受益者。改革要通過制度的創(chuàng)新和設(shè)計(jì),讓大多數(shù)人受益,讓弱勢群體受益。
相關(guān)內(nèi)容推薦:
10萬+
閱讀量150w+
粉絲1000+
點(diǎn)贊數(shù)