開(kāi)“正門(mén)”、堵“邪道”－－從小產(chǎn)權(quán)房熱銷(xiāo)看治理

????新華網(wǎng)北京１２月１日電? 近來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門(mén)一再重申，嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房在建、在售案件，因?yàn)檗r(nóng)村集體建設(shè)用地未經(jīng)征地、沒(méi)有轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，不能從事商業(yè)開(kāi)發(fā)。

????然而，一些地方小產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售依然火爆。分析人士指出，在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房屬于“歪門(mén)邪道”，化解小產(chǎn)權(quán)房的矛盾，迫切需要開(kāi)“正門(mén)”、堵“邪道”。

????違法銷(xiāo)售火爆，行政執(zhí)法乏力

????黨的十八屆三中全會(huì)提出：“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)�！�

????中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)、辦公室主任陳錫文解釋說(shuō)，這是推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革、保障農(nóng)民土地權(quán)益的重要舉措，未來(lái)土地制度改革的方向，首先要尊重農(nóng)民權(quán)利，過(guò)去對(duì)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益尊重不夠，所以矛盾糾紛不斷。

????記者在北京市小產(chǎn)權(quán)房比較集中的昌平、通州、房山等地采訪(fǎng)了解到，由于農(nóng)村建設(shè)用地的使用權(quán)不斷升值，而農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)建設(shè)相對(duì)滯后，于是“歪門(mén)邪道”的小產(chǎn)權(quán)房乘虛而入，一些商家誤導(dǎo)購(gòu)房者“絕對(duì)安全”，導(dǎo)致消費(fèi)者跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi)。

????日前，剛購(gòu)買(mǎi)北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一處小產(chǎn)權(quán)房的郝先生對(duì)記者說(shuō)：“前一天看中一套９０多平方米的房子，因?yàn)閹У腻X(qián)不夠，第二天過(guò)來(lái)交定金時(shí)每平方米就漲了５００元，居然一天一個(gè)價(jià)！”這里的銷(xiāo)售人員賈女士介紹，項(xiàng)目共分為四期，前三期基本售罄，最近房子格外好賣(mài)。

????在重慶沙坪壩區(qū)中梁鎮(zhèn)，天藍(lán)雅園、中糧名都、麒麟香山等７個(gè)小產(chǎn)權(quán)房樓盤(pán)違法占地１５０畝，還包括８８畝的耕地。多年來(lái)屹立不倒，近來(lái)還出現(xiàn)了主銷(xiāo)小產(chǎn)權(quán)房的中介機(jī)構(gòu)，其中一位經(jīng)紀(jì)人李女士對(duì)記者說(shuō)：“麒麟香山是鎮(zhèn)政府集資建房，雖然是小產(chǎn)權(quán)，但絕對(duì)可靠。”

????另一方面，在小產(chǎn)權(quán)房熱銷(xiāo)的同時(shí)，國(guó)土部門(mén)的監(jiān)管和處罰顯得比較乏力。重慶市沙坪壩區(qū)國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于非法用地，國(guó)土部門(mén)只能走“停工通知、處罰決定、行政復(fù)議、行政通知、法院訴訟”的程序，周期長(zhǎng)、效果差，對(duì)于違法者缺乏威懾力。

????一位北京市昌平區(qū)國(guó)土部門(mén)干部坦言，不少小產(chǎn)權(quán)房已有居民入住，很難“一拆了之”。

????北京市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２０１２年６月至今，北京市共清理認(rèn)定８３個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，總建筑面積３００多萬(wàn)平方米，但目前僅拆除６萬(wàn)多平方米。

????爭(zhēng)奪農(nóng)地溢價(jià)，矛盾沖突加劇

????在北京市昌平區(qū)鄭各莊村，有一處低密度的小產(chǎn)權(quán)房聞名全國(guó)。在其“隔壁”，白各莊村開(kāi)發(fā)建設(shè)的４０棟樓房赫然矗立。這些小產(chǎn)權(quán)房售樓處就設(shè)在村委會(huì)。

????已經(jīng)入住的村民王女士對(duì)記者說(shuō)，這些樓房是以農(nóng)民回遷房名義建設(shè)的，實(shí)際上大部分賣(mài)給了村外市民，村里因此獲得了巨額收益。

????“小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的原因，是城鄉(xiāng)之間對(duì)于農(nóng)地溢價(jià)的爭(zhēng)奪�！敝袊�(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)楊保軍指出，“在現(xiàn)行的法律制度下，城市開(kāi)發(fā)壟斷了農(nóng)地升值的收益，農(nóng)村方面難以分享其收益，容易誘發(fā)‘歪門(mén)邪道’，小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象就是一例。”

????旺盛的需求吸引了眾多的逐利者，包括一些政府機(jī)構(gòu)、村委會(huì)、社區(qū)股份制公司人員和私人開(kāi)發(fā)商。以重慶市沙坪壩區(qū)中梁鎮(zhèn)為例，原鎮(zhèn)長(zhǎng)蘭永連、原副鎮(zhèn)長(zhǎng)邱國(guó)全以及原沙坪壩區(qū)國(guó)土局干部劉勇等人，由于為該鎮(zhèn)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房“開(kāi)綠燈”而受賄被判刑，山水苑和天藍(lán)雅苑開(kāi)發(fā)商吳騰兵也由于行賄被拘捕。

????北京市國(guó)土部門(mén)日前對(duì)昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊營(yíng)村等處小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了曝光，其中一處是北京富鼎昌飼料有限責(zé)任公司從南莊營(yíng)村村委會(huì)租賃的土地，該公司在有關(guān)部門(mén)多次制止的情況下，依然頂風(fēng)違建，直至封頂。

????西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授江帆說(shuō)：“小產(chǎn)權(quán)房違反了我國(guó)現(xiàn)行土地管理法第６３條規(guī)定，但長(zhǎng)期以來(lái)，有關(guān)部門(mén)查處措施不力，使得這一問(wèn)題復(fù)雜化�！�

????如今，現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房居民“安居樂(lè)業(yè)”的現(xiàn)狀，也給其他人帶來(lái)了誤導(dǎo)：一是認(rèn)為成片建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房比較安全；二是村委會(huì)開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房比較保險(xiǎn)；三是有村民一起居住的小產(chǎn)權(quán)房比較安全，等等。

????區(qū)別存量增量，兼顧公利私利

????全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，１９９５年到２０１０年間，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)７億多平方米。

????業(yè)內(nèi)人士建議，處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待“存量”和“增量”部分，采取不同方式處置。

????一方面，對(duì)于在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房，有關(guān)部門(mén)必須堅(jiān)決查處；另一方面，對(duì)于存在多年的“存量”部分，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該制定相應(yīng)的政策，化解歷史遺留問(wèn)題。

????“回避矛盾只會(huì)造成矛盾越來(lái)越多。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，“應(yīng)該分門(mén)別類(lèi)，盡快清理整治，該拆除的抓緊拆除，能轉(zhuǎn)化的盡快轉(zhuǎn)化�！�

????中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)楊保軍認(rèn)為，對(duì)于建筑質(zhì)量過(guò)關(guān)、不影響城市功能的小產(chǎn)權(quán)房建議保留，但要補(bǔ)繳一定的政策性補(bǔ)償；相關(guān)的規(guī)則應(yīng)該進(jìn)行論證，盡快出臺(tái)。

????“依照十八屆三中全會(huì)的決定，應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，解決國(guó)家、集體和個(gè)人之間在土地收益上的矛盾。”江帆表示，讓農(nóng)村建設(shè)用地等盡快獲得‘同權(quán)同價(jià)’的地位，這是解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的根本途徑。

????北京市昌平區(qū)陽(yáng)坊鎮(zhèn)某村村主任安國(guó)梁說(shuō)，村民們希望農(nóng)村土地升值過(guò)程中，能夠獲得更多的收益，農(nóng)村建設(shè)用地能夠名正言順地進(jìn)入市場(chǎng)，治理小產(chǎn)權(quán)房也會(huì)取得成效。（記者孔祥鑫、朱東陽(yáng)、張琴、趙宇航）

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