房價異動，樓市調(diào)控誰在“拆招”？——高房價下地方政府、銀行、

房價異動，樓市調(diào)控誰在“拆招”？——高房價下地方政府、銀行、企業(yè)的眾生相

漫畫：推升 新華社發(fā) 趙乃育 作

??? 新華網(wǎng)北京９月１２日電（記者 劉敏 徐海波 烏夢達）樓市調(diào)控堪稱“史上最嚴”，地產(chǎn)盛宴卻在不斷上演：北京六環(huán)房價進入“２萬時代”，北上蘇杭兩天四地王更是創(chuàng)下新紀錄。調(diào)控層層加碼，預(yù)期卻愈來愈高，甚至出現(xiàn)“逆襲”式上漲，地方政府、銀行與地產(chǎn)商在其間究竟扮演什么角色？

????地方政府：“點土成金”力度加大，“地產(chǎn)依賴”變本加厲

????北京剛現(xiàn)每平方米７.３萬元的單價“地王”，滬杭隨即又拍出數(shù)百億的總價“地王”……一時間，一線樓市更加焦灼；“地王”扎堆背后，是地方政府“點土成金”力度加大，北上廣深等１０個大城市８月份土地出讓金收入同比大增１４９．３％。

????“這些地方為何在這個時段放出黃金地塊，對本已高燒不退的房地產(chǎn)市場又加一把大火，究竟是誰在制造‘地王’，推高漲價預(yù)期？”財經(jīng)評論員馬光遠如是質(zhì)疑。

????“財政捉襟見肘，地產(chǎn)開發(fā)來錢最快”，記者采訪中發(fā)現(xiàn)，一些地方政府的心態(tài)“驚人一致”。經(jīng)濟發(fā)展壓力加大，“錢緊”令地方政府如坐針氈。河北一位縣領(lǐng)導(dǎo)說，“調(diào)控總是靈活的，發(fā)展是硬道理，對地產(chǎn)開發(fā)會‘高看一眼、厚愛一層’�！�

????一些政府官員向記者表達無奈：財政增收困難，公共服務(wù)和民生保障的開支卻有增無減；加上今年地方債務(wù)大量到期，還債壓力加大，賣地成為一種“現(xiàn)實選擇”。

????一位開發(fā)商告訴記者，年初準備投資一個城市綜合體項目，廣東某市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)稱“要重視風(fēng)險，從容開發(fā)”，到了第二季度卻突然提出“要加快建設(shè)”，接連組織開發(fā)商座談，幫忙聯(lián)系貸款，一系列與項目有關(guān)的準備于是緊鑼密鼓地進行。

????在推高“面粉”價格的同時，一些地方政府也在為“面包”價格上漲開后門。８月下旬以來，包括北京、廣州、南京在內(nèi)的１３個重點城市的周新批預(yù)售面積連續(xù)突破３００萬平方米，遠遠超過之前數(shù)月一直維持的一兩百萬平方米的面積。

????同樣的情景曾多次出現(xiàn)�？v觀十年房地產(chǎn)調(diào)控，從２００３年的“１８號文”到如今的“國五條”，調(diào)控政策層層加碼，地方政府卻頻頻“暗度陳倉”。不論是２００８年２０多個地方相繼救市，還是２０１１年底３０多個城市放松調(diào)控，每一輪房價平穩(wěn)之后，毫無例外都出現(xiàn)了“逆襲”式的報復(fù)性上漲。

????對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說，地方政府已經(jīng)過慣了“地產(chǎn)依賴”的好日子，但“寅吃卯糧”只會導(dǎo)致下幾屆政府的“錢袋子”更緊�！安荒茉傺赜玫禺a(chǎn)依賴的慣性思維，政策正在完善，哪一天情況變化了就會措手不及�！彼�說。

????銀行：房企是“優(yōu)質(zhì)客戶”，房價回落比誰都“急”

????地方政府“錢緊”，開發(fā)商卻是“不差錢”。今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長達３２％，開發(fā)商拿地、開發(fā)速度逐漸加快。

????“開發(fā)商對銀行是優(yōu)質(zhì)客戶�！苯ㄐ幸晃还芾砣耸空f，銀行對小微企業(yè)貸款的審查標準可能會有數(shù)十條，但大型開發(fā)商只要項目質(zhì)量高、周期不長，一般都可獲批，只是貸款利率上浮多少的問題。

????通常情況下，房企開發(fā)資金中，有近三分之一來自銀行等金融機構(gòu)。銀行、信托公司并非不明白房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險，但是為了追逐利潤，“只要不違反法律規(guī)定，就會照辦不誤。”幫助借貸雙方繼續(xù)玩“高風(fēng)險、高回報”的金錢游戲。

????中國指數(shù)研究院華中分院總監(jiān)李國政表示，地方銀行普遍存在房地產(chǎn)開發(fā)占比偏高的問題，一些甚至超過２０％�！叭绻�加上對建筑企業(yè)的貸款和個人房貸，整個房地產(chǎn)市場占用的銀行貸款資金比例遠遠高于這個數(shù)字�！�

????中國人民銀行相關(guān)分行的數(shù)據(jù)顯示，上半年湖北省信貸投放僅次于２００９年同期，為歷史次高水平。全部新增貸款的５０.２％均投向房地產(chǎn)等五大行業(yè)，由此帶動房地產(chǎn)業(yè)投資增長３３.８％，比去年同期加快８.３個百分點；７月份上海市中外資銀行新增住房開發(fā)貸款同比多增５６億元。

????“房價跌了，銀行比我們還著急�！币晃环康禺a(chǎn)公司高管說，“房地產(chǎn)行情看漲之時，甚至?xí)�有銀行主動上門推貸�！北M管此前銀行業(yè)曾表示，即便房價下跌５０％也能撐得住，但考慮到水泥、建材等貸款，銀行作為利益共同體不可能置身事外。

????從歷次房價上漲周期來看，銀行成為阻止房價下跌甚至推動房價上漲的一股重要力量。２０１２年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)銷售６.４萬億元，銀行房貸利息８４００億元，僅此一項，就從房地產(chǎn)業(yè)分得八分之一的收入。

????房企：與政策“打太極”，信心膨脹欲搶占先機

????政策調(diào)控雖嚴，但一些房企通過捂盤惜售、陰陽合同等方式與政策“打太極”�！罢�策嚴一些時，便減少推盤量，人為制造短缺；調(diào)控稍有松動跡象，便伺機醞釀漲價。其實房企是這輪調(diào)控的大贏家�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。

????例如，在國五條北京細則落地后，北京和廣州等地都開始對開發(fā)商預(yù)售價格進行指導(dǎo)，希望借此抑制高房價，但很快就被開發(fā)商以“捂盤惜售”等貓膩來“拆招”。

????“西區(qū)３號樓不是說今年初就開盤嗎？為什么現(xiàn)在還不見動靜？”一位欲購北京龍虎時代天街項目的客戶很納悶。一位銷售人員告訴記者，不是不想開盤，而是現(xiàn)在價格被壓得很低，等價格合適了再開。

????拆分合同、“精裝房裸賣”也成為一種“營銷策略”。廣州、南京等地近期紛紛曝出開發(fā)商報較低價格實現(xiàn)網(wǎng)簽，購房者卻只能用更高價格才能購得住房。

????值得警惕的是，盡管２０１０年國資委就曾勒令非主營業(yè)為房地產(chǎn)的央企推出地產(chǎn)市場，然而一些企業(yè)“潛水”后竟又“重出江湖”，甚至成為地王的最大買家。

????８月２７日北京一場拍賣會上，所拍地塊無一例外被國企和央企收入囊中。北京夏家胡同地王出讓不足一月，中糧地產(chǎn)又以高達４.６萬元的單價刷新北京單價地王。一位民營房企老總感慨：“在土地市場上，想打敗央企和國企，太難了！”

????此外，開發(fā)商逐漸通過“把控”市場，掌握定價權(quán)。武漢盤龍城一位開發(fā)商告訴記者，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商建立了一個不定期會商制度，針對市場動態(tài)，共同研究打折促銷、漲價幅度及制造市場緊張氛圍等措施。據(jù)報道，廣州的十大地產(chǎn)商曾聯(lián)合密謀漲價，福建曾對開發(fā)商聯(lián)合漲價問題進行專項打擊。

????專家建議，在樓市調(diào)控政策效果出現(xiàn)僵局之時，有關(guān)部門應(yīng)該對地方執(zhí)行調(diào)控完成情況和進度進行一次“考核”，發(fā)現(xiàn)問題，排查漏洞，對執(zhí)行不力的部門和責(zé)任人加強問責(zé)監(jiān)督；同時加緊制定更加完善和科學(xué)的調(diào)控措施，不能讓剛需成為樓市瘋狂的“埋單者”。

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