2018公務(wù)員時(shí)政熱點(diǎn)：共有產(chǎn)權(quán)房為何遇冷

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最接近“房子是用來住的”，共有產(chǎn)權(quán)房為何遇冷?上月北京昌平區(qū)推出3個(gè)項(xiàng)目總計(jì)2328套共有產(chǎn)權(quán)房，兩輪選房后竟然還剩下150套交易限制使投機(jī)、投資屬性被剝離，購房者更多考慮的是居住需求：機(jī)會(huì)只有一次，得留給更合適的房源。

“買到就是賺到。”對(duì)于保障性住房，這句話曾是“定律”。從十多年前，北京市推出的經(jīng)適房(即經(jīng)濟(jì)適用房)開始，到后來的兩限房(即限房?jī)r(jià)、限套型普通商品住房)、自住房(即自住型商品房)……各版本保障性住房無不是搶手貨，而且往往是幾百人搶一套房，原因很簡(jiǎn)單：價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。對(duì)于買不起商品房的市民，自然需求強(qiáng)烈;對(duì)于投資客，也是再合適不過——一轉(zhuǎn)手，幾十萬甚至數(shù)百萬元就能進(jìn)賬。因此，有人說，買到保障性住房就能一次性改變階層。

今年，“定律”似乎被推翻了。變化，來自共有產(chǎn)權(quán)房這個(gè)新事物。

共有產(chǎn)權(quán)房是最新的一類保障性住房。即買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)，以此降低買房人的購房成本。然而，北京首批共有產(chǎn)權(quán)房并沒有像此前的保障性住房一樣火起來。4月，北京昌平區(qū)推出3個(gè)項(xiàng)目總計(jì)2328套共有產(chǎn)權(quán)房。兩輪選房后，還剩余150套房屋。媒體、公眾號(hào)報(bào)道中不斷出現(xiàn)“遇冷”“棄購”等詞匯。甚至有人預(yù)測(cè)，部分共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目將賣不動(dòng)。

七八成排上號(hào)家庭放棄選房

4月27日，在昌平朋博體育館選房現(xiàn)場(chǎng)，組織者每次叫100個(gè)號(hào)同時(shí)出列，可每100個(gè)號(hào)中，都只有十多個(gè)號(hào)出列。

30出頭的北京青年劉崢感受到了冷熱之變。他說：“公租房、兩限房、自住房，每推出一種，我就申請(qǐng)，但一直沒排上。”和大多數(shù)稀缺資源一樣，保障性住房需要搖號(hào)決定租購資格。但在過去十多年里，劉崢從沒交上這好運(yùn)氣。

今年，他照例參加了共有產(chǎn)權(quán)房搖號(hào)。共有產(chǎn)權(quán)房是保障性住房的最新嘗試，全國(guó)首批試點(diǎn)城市有6個(gè)，分別是北京、上海、深圳、成都、黃石以及淮安。其中，北京市的共有產(chǎn)權(quán)房在2017年9月推出。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從2017年到2021年，北京市將提供25萬套共有產(chǎn)權(quán)房。

符合限購條件的北京家庭、30歲單身以及沒有戶口但在北京有穩(wěn)定工作的“新北京人”，只要名下無房，均可以參與共有產(chǎn)權(quán)房申購。最終由搖號(hào)決定選房資格和順序。

劉崢看中的是位于昌平區(qū)的綠海家園。在3個(gè)項(xiàng)目2328套房源中，這個(gè)項(xiàng)目房源最多，共1677套房源。其中除了1012套房源面向昌平本區(qū)外，另有665套面向東城區(qū)和西城區(qū)符合條件的購房者。

戶籍在西城區(qū)的劉崢搖到的選房順序號(hào)是第3501號(hào)。也就是說，有3500戶家庭先于劉崢挑選這665套房，若挑完仍有剩余，才輪到他。他根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)判斷，這次又沒戲。3500戶，665套房，哪里還輪得到他?

可這次他竟然輪上了。4月中旬，劉崢接到電話，通知他4月27日參加遞補(bǔ)選房，因首輪選房結(jié)束，665套還余161套。這意味著，排在他前面的家庭里，有2000多戶放棄了選房機(jī)會(huì)。這讓他想到了網(wǎng)上所傳棄選率70%甚至85%的說法。他在選房現(xiàn)場(chǎng)看到的情形似乎也印證了這個(gè)傳言。4月27日，在昌平朋博體育館選房現(xiàn)場(chǎng)，組織者每次叫100個(gè)號(hào)同時(shí)出列。劉崢數(shù)了一下，每100個(gè)號(hào)中，都只有十多個(gè)號(hào)在。也就是說，七八成排上號(hào)的家庭根本沒來現(xiàn)場(chǎng)選房。

棄選率能反映項(xiàng)目是否搶手

棄選率指“有多少人有機(jī)會(huì)買但沒買”，特別值的房子棄選率就低。申購人數(shù)大幅下降也成為“遇冷”的有力證據(jù)。

在劉崢參加選房的4月27日，綠海家園的665套面向東城區(qū)和西城區(qū)家庭的可售房源最終售罄。但本輪2328套共有產(chǎn)權(quán)房中，面向昌平家庭的1663套房源，在經(jīng)歷8696個(gè)家庭選房后，房源仍剩余150套。5月3日，昌平區(qū)住建委發(fā)布公告，稱這150套房源將面向符合條件的非京籍家庭安排申購。昌平區(qū)住建委強(qiáng)調(diào)，這些房源不會(huì)賣不掉。

面對(duì)自媒體指出的高棄選率，昌平區(qū)住建委駁斥“嚴(yán)重不實(shí)”：所謂棄選率并沒有意義，要看到共有產(chǎn)權(quán)房100%的銷售率。北京當(dāng)?shù)孛襟w也認(rèn)為：“棄選率概念并不明確，這個(gè)數(shù)字能不能反映出實(shí)際選房情況值得商榷。”北京市一位住房保障方面的專家說：一些項(xiàng)目房源即使有棄選也很難剩下。對(duì)于真正有所剩余的房源，也都有遞補(bǔ)選房等安排。

但一些民間分析者并不這么看。微信公眾號(hào)“北京大房子”號(hào)主夏天說，棄選率指“有多少人有機(jī)會(huì)買但沒買”，雖然概念本身未必嚴(yán)謹(jǐn)，但能反映項(xiàng)目是不是搶手。他說：“特別值的房子棄選率就低。前幾個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目算是比較火的，但棄選率高也是事實(shí)，尤其是綠海家園。”就劉崢搖到的綠海家園而言，即使所有1677套房源最終銷售一空，也不能掩蓋大量家庭搖上號(hào)卻放棄購買的事實(shí)。

申購人數(shù)的大幅下降也同樣飽受關(guān)注，成為“遇冷”最有力的證據(jù)。昌平區(qū)住建委信息顯示，本次的2328套共有產(chǎn)權(quán)房，購房資格初步審核通過的共15841戶。折算下來，6.8戶居民申請(qǐng)一套共有產(chǎn)權(quán)房。而以自住房朝陽錦都家園項(xiàng)目為例，427套房源引來16萬戶家庭申購，按最后審核通過的12萬戶計(jì)算，申購家庭和房源比例大約為281:1。

申購人數(shù)下降，棄選率高，這背后究竟發(fā)生了什么?

房型小、距市中心遠(yuǎn)難吸引人

在一些這次有資格選房的人看來，昌平此次推出的共有產(chǎn)權(quán)房源不理想，“一室戶太尷尬了，一家人實(shí)在沒法住”。

北京居民劉四新研究生畢業(yè)留京，已經(jīng)52歲，單身一人，戶口在西城，租住在昌平，名下無房，滿足保障性住房的申購條件。他沒有放棄任何一次申購機(jī)會(huì)，是不折不扣的“剛需”人群。他說：“拿到了保障性住房，我肯定是要一直住下去的。”可即便如此，在他看來，昌平此次推出的共有產(chǎn)權(quán)房有些“不理想”，他“看不上”。

劉四新也申購了綠海家園項(xiàng)目，排序第4345號(hào)，比劉崢還靠后。和劉崢一樣，4月中旬，他也接到選房電話。4月20日，現(xiàn)場(chǎng)咨詢了解房源信息后，劉四新的希望化為泡影：665套房中，兩居室不到一半。第一輪剩下的161套房源中，基本都是一居室。70平方米的房子，公攤面積20多平方米。“我是打算和母親一起住的，需要80平方米以上的兩居室，一室戶太尷尬了”，機(jī)會(huì)只有一次，得留給更大的房源。衡量再三，4月27日的選房日，他選擇呆在家看書，“還是再等下一次申購吧。”

4月27日，劉崢在選房現(xiàn)場(chǎng)一遍遍篩查房源列表，確信剩下的都是一室戶。猶豫許久，他也選擇了放棄。盡管他租住在南四環(huán)，上班在北五環(huán)，上下班開車單程一個(gè)半小時(shí)，迫切需要在北京北面買房，但綠海家園的房子對(duì)于已經(jīng)結(jié)婚成家的他來說無法滿足需求。“過兩年我們就打算要孩子了。如果有好的兩居室房型，我一定當(dāng)場(chǎng)拿下。可剩下的都是一居室，一家人實(shí)在沒法住。”他說。

不僅如此，綠海家園位于昌平舊縣村北六環(huán)開外，距離市中心60公里，“也著實(shí)遠(yuǎn)了一點(diǎn)”。再算一算，均價(jià)1.8萬元/平方米，只有50%的產(chǎn)權(quán)，折算下來相當(dāng)于3.6萬元/平方米，“比同區(qū)域商品房便宜幅度有限”……種種理由，都讓綠海家園的共有產(chǎn)權(quán)房缺乏吸引力。

共有產(chǎn)權(quán)房只能在體系內(nèi)交易

交易只能賣給同一個(gè)圈子的人，這個(gè)圈子人群購買力不強(qiáng)，決定了價(jià)格漲幅有限，無法與真正的商品房相提并論。

在關(guān)注北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的公眾號(hào)“北京大房子”的讀者們組建的微信群里，共有產(chǎn)權(quán)房是最近的熱點(diǎn)話題。除了討論共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的優(yōu)劣外，大家最關(guān)心的是“共有產(chǎn)權(quán)房之后怎么交易”。

“更核心的問題在于，共有產(chǎn)權(quán)房不能提供未來撬動(dòng)商品房的可能性。”夏天認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房“遇冷”，項(xiàng)目缺乏吸引力固然是一大原因，但根本原因在于共有產(chǎn)權(quán)房的交易限制，使得共有產(chǎn)權(quán)房的投機(jī)、投資屬性被剝離。“否則像以前的保障性住房那樣，與市場(chǎng)價(jià)存在巨大價(jià)差，買到了出手就能賺上百萬，房型再差都有人要。”

那么，共有產(chǎn)權(quán)房在交易時(shí)有怎樣的限制呢?2017年9月30日開始執(zhí)行的《北京共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》與“意見稿”相比，刪去最重要的第三條——房主5年后可以市場(chǎng)價(jià)回購剩余產(chǎn)權(quán)，使其轉(zhuǎn)為商品房，回到市場(chǎng)公開流通。

根據(jù)目前的《辦法》，共有產(chǎn)權(quán)房取得產(chǎn)權(quán)證滿5年需轉(zhuǎn)讓的，可按市場(chǎng)價(jià)格，但代持機(jī)構(gòu)擁有優(yōu)先購買權(quán)，代持機(jī)構(gòu)放棄的，轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。也就是說，共有產(chǎn)權(quán)房只能在共有產(chǎn)權(quán)房體系內(nèi)交易。

“交易不能賣給所有人，只能賣給和你一個(gè)圈子的人。而這個(gè)圈子相對(duì)封閉，市場(chǎng)小，人群購買力不強(qiáng)，決定了價(jià)格漲幅有限，無法與真正的商品房市場(chǎng)價(jià)相提并論。”夏天分析說，一旦選擇共有產(chǎn)權(quán)房，意味著購房者未來無法從共有產(chǎn)權(quán)房的銷售中獲得大幅增值，也就失去賣房再購買更大的商品房的換房預(yù)期。

夏天直言不諱：從投資角度看，共有產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)毫無價(jià)值。擠出炒房客后，自住者才會(huì)真正從居住的角度去關(guān)心、衡量項(xiàng)目本身的優(yōu)劣，作出理性的選擇。

出現(xiàn)“遇冷”屬正常、合理的

共有產(chǎn)權(quán)房是對(duì)過去保障性住房政策的“糾偏”。與過去相比，共有產(chǎn)權(quán)房能滿足更多無房家庭住房的剛性需求。

采訪中，夏天將綠海家園項(xiàng)目稱為“第一個(gè)賣不動(dòng)的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目”。不過，這并不能說明北京共有產(chǎn)權(quán)房的政策失誤，相反他認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房是截至目前最接近“房子是用來住的，不是用來炒的”這一目標(biāo)的政策。

回顧北京出售類保障性住房政策的沿革，從最早的經(jīng)適房(天通苑)、到面向相對(duì)低收入人群的兩限房、再到自住型商品房，盡管有銷售的限制條件，如自住型商品房銷售時(shí)必須將差價(jià)的30%返還給政府，但巨大的套利空間始終存在，甚至越來越大。以北京大興黃村自住型商品房項(xiàng)目“海珀云翡”為例，同一開發(fā)商開發(fā)的商品房?jī)r(jià)格是7.3萬元/平方米，自住房是1.75萬元/平方米，自住房?jī)r(jià)格只有商品房的兩折。據(jù)業(yè)主們估計(jì)，海珀云翡雖然質(zhì)量與商品房有差距，但市場(chǎng)上怎么也能賣5萬多元。一套房扣除要交給政府的30%差價(jià)，仍能獲利約200萬元。

有巨大的套利空間，只要符合條件的人，不管有沒有需求都會(huì)去申請(qǐng)。“有點(diǎn)搖上號(hào)就中大獎(jiǎng)的意味”，這顯然偏離了保障性住房的初衷。夏天認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房是對(duì)過去保障性住房政策的“糾偏”。與過去的保障性住房相比，共有產(chǎn)權(quán)房能滿足更多無房家庭住房的剛性需求。從這個(gè)角度看，共有產(chǎn)權(quán)房相比自住型商品房整體“遇冷”，是正常且合理的。

無房可買，劉崢早早離開綠海家園選房現(xiàn)場(chǎng)。出門時(shí)，有記者攔住問他：“買了嗎?”他搖搖頭，徑直向停車場(chǎng)走去。他說，要趕緊回去，看看有沒有新的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目開出來，繼續(xù)報(bào)名搖號(hào)，剛需畢竟是剛需。

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