時(shí)政熱點(diǎn):調(diào)控房?jī)r(jià)須建長(zhǎng)效機(jī)制

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18日，繼“深八條”與“京七條”、“滬七條”之后，廣州出臺(tái)樓市調(diào)控的“穗六條”，至此，一線城市樓市調(diào)控政策全線收緊。同一日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)同比上漲的有69個(gè)，其中上海漲幅最高為21.4%，北京上漲21.2%，廣州、深圳緊隨其后，分別上漲20.7%、20.6%。

一線城市的樓市火爆并非10月份才開始，這一輪樓市上漲尤其一線城市的上漲自去年下半年就已如此，到11月才來的所謂全線加強(qiáng)調(diào)控似乎來得晚了點(diǎn)。再看細(xì)則，所謂收緊仍然是一個(gè)“限”字，限價(jià)、限購(gòu)、限售，也就是說行政手段仍然是主導(dǎo)。此外，在貨幣手段上，普遍將二套房首付比例提高至七成，目的也仍然是限制需求。總體來說，此輪一線城市的調(diào)控收緊只是既有手段的略微強(qiáng)化，談不上多大力度，更談不上調(diào)控手段有根本轉(zhuǎn)變。

調(diào)控能否起效？根本不在于調(diào)控手段，在于中國(guó)民間資本能否支撐樓市繼續(xù)堅(jiān)挺。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年8月，中國(guó)個(gè)人存款數(shù)量高達(dá)45.02萬億元。這一數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)證明中國(guó)民間有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力，而這部分購(gòu)買力很有可能繼續(xù)流向房地產(chǎn)。從去年下半年開始的此輪增長(zhǎng)迥異于2009年到2010年那一波增長(zhǎng)，后者以4萬億信貸擴(kuò)張為基礎(chǔ)，含有很大的泡沫成分，而此輪增長(zhǎng)讓人們看到了所謂“剛需”之強(qiáng)勁。一線城市看漲預(yù)期持續(xù)高漲，很大程度上是2011年樓市冷年之后剛需釋放導(dǎo)致。所謂的泡沫當(dāng)它去除經(jīng)濟(jì)學(xué)意義后，就變成實(shí)際的價(jià)格平衡，不管其價(jià)值是否與價(jià)格相稱，只要房貸收緊而房?jī)r(jià)仍然上升，就說明中國(guó)房地產(chǎn)有堅(jiān)實(shí)的民間資本為基礎(chǔ)。換句話說，只要央行貨幣不放松，就能測(cè)試房?jī)r(jià)上漲的剛需后勁。

一線城市房?jī)r(jià)短期內(nèi)看漲概率仍然很高，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)未改變其保值的資本屬性以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)未有實(shí)質(zhì)起色的時(shí)候，龐大的民間資本沒有他處可去，只有在這里制造出另一種“剛需”�；氐秸�府層面，雖然一再?gòu)?qiáng)調(diào)樓市調(diào)控，但其調(diào)控主要仍然停留在短期的行政手段上。這樣的調(diào)控不僅可能沒有效果，甚至可能起反作用。原因在于需求雖然被限制，但正因?yàn)楸幌拗魄∏≈圃炝丝礉q預(yù)期，當(dāng)需求一點(diǎn)點(diǎn)釋放，其看漲預(yù)期的時(shí)間就變長(zhǎng)了。從這個(gè)角度來說，當(dāng)下的樓市調(diào)控也非常高明，因?yàn)檫@可能正是地方政府想要的，畢竟沒有哪個(gè)地方政府希望自己的城市出現(xiàn)溫州和鄂爾多斯類似的情況，土地財(cái)政仍然占據(jù)一些地方政府財(cái)政收入的大頭。

再次重申，要控制房?jī)r(jià)必須建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，而非僅僅停留于行政手段，尤其是要增加土地供給，改變土地供給方式。地方政府的調(diào)控條例往往會(huì)提到今年的住宅用地要比過去五年的平均量提高多少多少，但多數(shù)難以落實(shí)。此外，還有房地產(chǎn)稅。十八屆三中全會(huì)《決定》提出要加快房地產(chǎn)稅的立法和盡快推出相關(guān)的改革。此舉是改變目前地方政府仰賴土地財(cái)政導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)畸高的根本之舉。三中全會(huì)雖然沒有明確提及要控制房?jī)r(jià)，但無論是財(cái)稅改革還是房地產(chǎn)稅征收都會(huì)影響未來樓市走向。改革需從長(zhǎng)計(jì)議，房地產(chǎn)領(lǐng)域同樣如此。

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