住宅小區(qū)擺廣告，巨額收益去了哪兒

綠樹(shù)旁、電梯里、樓道間……住宅小區(qū)內(nèi)的廣告隨處可見(jiàn)，部分小區(qū)廣告的年收入近百萬(wàn)元。

那么，業(yè)主知道小區(qū)廣告是怎么進(jìn)來(lái)的，是誰(shuí)在運(yùn)作，收益去哪兒了嗎？為搞清這件事兒，鄭州隆福國(guó)際小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)公司較起真兒來(lái)。

“路燈不亮廣告亮”

耿玲（化名）一家4年前入住隆福國(guó)際。該小區(qū)位于鄭州市隴海路，距離火車站不到兩公里，交通便利，1600余戶的數(shù)量，使其成為主城區(qū)規(guī)模較大的小區(qū)。

對(duì)于小區(qū)里越來(lái)越多的廣告牌，很多業(yè)主并不知道是怎么回事。“有時(shí)候不經(jīng)意地發(fā)現(xiàn)：‘哎，這邊怎么多了一個(gè)燈箱廣告？’但也沒(méi)想太多。”耿玲說(shuō)，直到路燈熄滅、物業(yè)服務(wù)越來(lái)越差，業(yè)主們才開(kāi)始“深究”。

中國(guó)青年報(bào)記者在該小區(qū)看到，出入口擋桿、主干道分岔口、路邊燈桿、地下車庫(kù)墻壁、走廊、電梯里，均能找到廣告牌的蹤影。這些廣告中，無(wú)論是道閘廣告、燈箱廣告、LED廣告還是墻體廣告，都有相應(yīng)的照明，保證路過(guò)的業(yè)主可以看到。

“這意味著，我們從進(jìn)入小區(qū)開(kāi)始，就被隨處可見(jiàn)的廣告包圍著。”耿玲說(shuō)，她和很多業(yè)主感到，“私人空間被侵犯了”。

夜幕降臨時(shí)，記者從隆福國(guó)際小區(qū)南門(mén)口放眼望去，除了門(mén)衛(wèi)室兩盞亮著的路燈，小區(qū)里一片黑，主干道邊的一排路燈，沒(méi)有一點(diǎn)亮光，倒是安裝在燈桿上的廣告牌，發(fā)出微弱的燈光。

據(jù)業(yè)主們統(tǒng)計(jì)，小區(qū)里的燈桿有70多個(gè)，但到了晚上，能亮的不到20盞。“人家老小區(qū)燈火通明，我們這新小區(qū)卻黑燈瞎火。”令業(yè)主們難以理解的是，如果物業(yè)公司要“節(jié)能減排”，為何小區(qū)里的廣告燈都亮著？

這些花花綠綠的廣告是怎么進(jìn)小區(qū)的？收益是多少？耿玲說(shuō)，業(yè)主們一再問(wèn)物業(yè)公司這個(gè)問(wèn)題，但從來(lái)沒(méi)得到過(guò)具體答復(fù)。

對(duì)此，隆福國(guó)際的物業(yè)管理方鄭州天基物業(yè)客服中心王經(jīng)理稱，考慮到廣告牌有一定亮度，想著節(jié)約資源，所以沒(méi)開(kāi)燈，而且“小區(qū)里只是有點(diǎn)暗，并不算很黑”。

對(duì)于廣告收益，王經(jīng)理表示，除去不足額的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的樓宇廣告等收入，根本顧不住本。“有財(cái)務(wù)明細(xì)，但和巨大的成本相比，‘不算多’”。

廣告牌背后的利益鏈

“不算多”的廣告費(fèi)到底能有多少呢？

鄭州東明路與商城路交叉口附近一小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理告訴記者，該小區(qū)電梯廣告業(yè)務(wù)，已被外包給一家廣告公司。

而該廣告公司告訴記者，上述小區(qū)有60部電梯，每部電梯廣告承包費(fèi)一年2000元，如果簽訂長(zhǎng)期合同，價(jià)格還可適當(dāng)優(yōu)惠。記者粗略計(jì)算發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司一年僅電梯廣告收費(fèi)，就有12萬(wàn)元。

據(jù)鄭州市一家大型物業(yè)公司行政主管黎女士透露，小區(qū)內(nèi)的電梯廣告價(jià)格，跟地段密切相關(guān)。“一些黃金地段小區(qū)，一部電梯一年廣告費(fèi)最高可達(dá)4000元。而較偏遠(yuǎn)小區(qū)，電梯廣告價(jià)格一年也有1000元以上。算下來(lái)，這筆收入較可觀。”

中國(guó)青年報(bào)記者走訪了多個(gè)小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司大都不直接經(jīng)營(yíng)廣告點(diǎn)位，而是向廣告公司出租，廣告公司則會(huì)把幾個(gè)小區(qū)的廣告業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，再分電梯廣告、燈箱廣告、燈桿廣告、大堂展示廣告等類別，進(jìn)行招商。

于是，看似簡(jiǎn)單的小區(qū)廣告里，廣告主、廣告公司、物業(yè)公司構(gòu)成了一條完整且成熟的利益鏈條，以攫取業(yè)主們的“注意力”價(jià)值。

“現(xiàn)在一般都是提前簽約，等小區(qū)入住率達(dá)到50%后，才開(kāi)始投放廣告。”一位廣告公司營(yíng)銷人員說(shuō)，鄭州小區(qū)廣告發(fā)展了十幾年，整個(gè)經(jīng)濟(jì)模式已經(jīng)成形，主要市場(chǎng)份額占比目前相對(duì)穩(wěn)定，新建小區(qū)覆蓋率近95%。

記者按報(bào)價(jià)多家廣告公司的報(bào)價(jià)單看到，小區(qū)電梯的廣告鏡框，每塊每周均價(jià)近500元；大樓一層的液晶廣告屏，15秒視頻滾動(dòng)播出的報(bào)價(jià)是每塊每周466元；能在不同樓宇間“聯(lián)網(wǎng)播放”的廣告收費(fèi)更高：5秒視頻每周7萬(wàn)元、15秒視頻每周13萬(wàn)元、30秒視頻23萬(wàn)元。

記者按報(bào)價(jià)測(cè)算，部分小區(qū)的物業(yè)公司僅外包電梯、燈桿、展示架等，年收入就近百萬(wàn)元。

“對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，這是一塊穩(wěn)賺不賠的市場(chǎng)。”一名樓宇廣告銷售人員說(shuō)。

巨額收益怎能花成“糊涂賬”

鄭州業(yè)主們遇到的問(wèn)題并非個(gè)案。中國(guó)青年報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共空間被廣告蠶食的情況，在全國(guó)都非常普遍。

對(duì)廣告收益的分配，多數(shù)物業(yè)公司避而不談。有的物業(yè)公司表示，收入“主要用于補(bǔ)貼物業(yè)管理的費(fèi)用”，也用作小區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)費(fèi)。還有的表示，有一部分收入用在維修基金里面。

我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”

鄭州大學(xué)社會(huì)學(xué)教授李驚雷表示，在業(yè)主共有的設(shè)施如電梯內(nèi)安設(shè)廣告，首先要征得業(yè)主同意，而且應(yīng)該以發(fā)補(bǔ)貼的形式，把收益分配給業(yè)主。如果把這些收益歸在物業(yè)管理公司、開(kāi)發(fā)商身上，都是不合法的。

“物業(yè)公司要弄清自己的角色定位：你是拿鑰匙的管家，不是凌駕于業(yè)主之上的主人。”李驚雷認(rèn)為，現(xiàn)在的情況是，管家用主人的共有空間牟利。

河南媒體此前曾發(fā)起對(duì)鄭州近400名業(yè)主的調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示：95.48%的網(wǎng)友表示，“所在的小區(qū)電梯里，安裝有廣告”；92.90%的網(wǎng)友表示“從沒(méi)見(jiàn)過(guò)收益，也沒(méi)有分過(guò)收益”；在廣告收益分配上，47.10%的網(wǎng)友表示應(yīng)歸全體業(yè)主，42.58%的網(wǎng)友認(rèn)為，應(yīng)由全體業(yè)主和物業(yè)合理分配。

然而，面對(duì)這項(xiàng)“參與廣告收入分配”的法定權(quán)利，業(yè)主們面臨的卻是現(xiàn)實(shí)操作中的尷尬。

據(jù)鄭州市房管部門(mén)不完全統(tǒng)計(jì)，目前鄭州市居民小區(qū)至少有4000個(gè)，而有業(yè)委會(huì)的不到10%。“小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，也沒(méi)人愿意去問(wèn)問(wèn)物業(yè)到底是咋回事，有意見(jiàn)也沒(méi)人出頭。”一些業(yè)主知道公共空間被侵占，但束手無(wú)策。

成立于2003年的鄭州富田麗景小區(qū)業(yè)委會(huì)，被不少業(yè)主視作“管理有方”的樣本：廣告費(fèi)、出租小區(qū)公共房屋的收益及停車費(fèi)，會(huì)在公告欄內(nèi)公布；有公共水電費(fèi)，業(yè)主從來(lái)不用繳；業(yè)委會(huì)財(cái)經(jīng)委員每月都會(huì)和物業(yè)對(duì)賬，每半年向全體業(yè)主公示收支明細(xì)。

而多數(shù)小區(qū)是像隆福國(guó)際一樣，廣告收益成了一筆“糊涂賬”。如今，隆福國(guó)際的業(yè)主們自發(fā)成立了籌備組，準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，同物業(yè)公司清算賬目。

“公共空間侵權(quán)問(wèn)題，難點(diǎn)在于制度。如果沒(méi)有一個(gè)良好的制度，物業(yè)或其他侵權(quán)人的違法成本過(guò)低，而業(yè)主維權(quán)成本過(guò)高。”李驚雷認(rèn)為，“政府職能部門(mén)應(yīng)加大行政指導(dǎo)、監(jiān)督和處罰力度。對(duì)經(jīng)過(guò)政府、業(yè)主、媒體三番五次教育還知錯(cuò)不改的物業(yè)公司，要有所作為。”

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