房地產(chǎn)政策將更重長效

　　盡管三中全會未提及房地產(chǎn)調(diào)控，但由于房地產(chǎn)特殊的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)性，宏觀層面和外部領(lǐng)域的改革都會不同程度地作用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。結(jié)合近期中央對房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)，諸多政策信號表明，房地產(chǎn)政策調(diào)整轉(zhuǎn)向正在進(jìn)行時，將呈現(xiàn)一些新特點(diǎn)。

　　市場化發(fā)展成方向，行政化調(diào)控將漸行漸遠(yuǎn)。近年房地產(chǎn)市場調(diào)控，以限購、限貸、限價等為手段的行政化調(diào)控色彩明顯。行政手段簡單靈活反應(yīng)直接，出手快見效也快，容易實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)，但極易扭曲市場關(guān)系，模糊市場信號，擾亂市場節(jié)奏，從而埋下諸多隱患�！稕Q定》提出市場在資源配置中起決定性作用，并強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)體制改革所有領(lǐng)域均將遵循這條規(guī)律。習(xí)近平近期講話中也強(qiáng)調(diào)，只有堅持市場化改革方向，才能充分激發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求�？梢姡瑴p少行政化調(diào)控，回歸市場化方向?qū)⒊煞康禺a(chǎn)政策的必然選擇。

　　政策訴求由短期化趨向長期化。在過去的房地產(chǎn)調(diào)控中，決策層雖然提出“促使房價合理回歸，促使房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道”的調(diào)控目標(biāo)，但實(shí)際調(diào)控政策上，我們顯然過多強(qiáng)調(diào)短期調(diào)控目標(biāo)，尤其是房價控制目標(biāo)。比如各級地方政府每年均需制定年度房價控制目標(biāo)，國務(wù)院主管部門每年均以此作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要考核指標(biāo)。這樣帶來的弊端顯而易見，它容易導(dǎo)致政策的短期化取向，關(guān)注短期效應(yīng)，忽略中長期的供求平衡問題和結(jié)構(gòu)調(diào)整問題。最近中央高層涉房講話不提“調(diào)控”和“房價”，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)研究住房建設(shè)的規(guī)律性問題，強(qiáng)調(diào)建立統(tǒng)一規(guī)范成熟穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系等方面。另外，國務(wù)院近日提出推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，意味著國家在對房產(chǎn)確權(quán)和明晰權(quán)屬的同時，也在為房地產(chǎn)稅的開征做基礎(chǔ)準(zhǔn)備。這些都預(yù)示政策訴求的短期化傾向?qū)�為長期化所替代。

　　地方調(diào)控角色轉(zhuǎn)型，調(diào)控自主權(quán)增加。各級地方政府是房地產(chǎn)調(diào)控舉足輕重的關(guān)鍵主體之一，他們既是中央調(diào)控政令的傳遞者，更是各項政策政令的實(shí)際推行者與執(zhí)行者。但過去房地產(chǎn)調(diào)控棋局中，地方政府似乎是微妙、敏感的角色。其深層次原因在于地方在房地產(chǎn)調(diào)控中的利益訴求與中央未必一致。這種局面隨著市場分化加劇已逐漸打破，取而代之的將是以差異化對策應(yīng)對分化的市場，這必然要求提高地方的調(diào)控自主權(quán)。

　　最后，相關(guān)領(lǐng)域的綜合改革將重塑房地產(chǎn)格局。比如建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場，將打破土地市場單一的供應(yīng)渠道和供應(yīng)主體的局面;賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，將有助于提高農(nóng)民進(jìn)城后的生活及住房消費(fèi)能力;提高直接融資比重，將改變房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境;新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，將改變城鄉(xiāng)、城市格局，從而改變房地產(chǎn)市場格局等。總之，未來房地產(chǎn)行業(yè)的空間演進(jìn)、政策取向、市場格局等都將受到上述綜合改革的深刻影響。(作者是中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授)

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