2018年國(guó)考行測(cè)民法：一房是否能二賣？

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　　2018年的國(guó)考當(dāng)中，民法部分總是讓同學(xué)們感到非�；靵y;尤其是債權(quán)部分總會(huì)讓考生們感到無(wú)可適從，因此本篇文章為大家梳理一些債權(quán)當(dāng)中到底會(huì)考哪些題呢?

　　2017年9月，市民王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一份預(yù)售商品房買賣合同，約定由王某購(gòu)買某小區(qū)602號(hào)房。合同簽訂后，王某按約支付了全部購(gòu)房款，只等房地產(chǎn)開發(fā)公司交房。然而到了合同約定的交房日期，房地產(chǎn)開發(fā)公司卻遲遲不能交付，王某多次催促，最后才得知該小區(qū)602號(hào)房早就已被房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給了劉某，劉某也已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)證。王某憤而提起訴訟，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司返還已付房款、賠償相應(yīng)利息及其他實(shí)際損失、支付相當(dāng)于已付購(gòu)房款的賠償金。

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司一房二賣的行為(即先后以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人)，給買房人王某造成了嚴(yán)重的損害。對(duì)于這種一房二賣的行為，法律是如何規(guī)范的?

　　在上述案例當(dāng)中，房屋的所有權(quán)人應(yīng)該是劉某。因?yàn)椋瑒⒛炒藭r(shí)適用“善意第三人制度”，首先，劉某在于房地產(chǎn)公司簽房屋買賣合同時(shí)，并不知道房地產(chǎn)公司已經(jīng)將房子賣給王某了，劉某事前是不知情的，也就是我們法律中所說(shuō)的“不知情”;其次，劉某在于房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同的時(shí)候，以市場(chǎng)的價(jià)格與房地產(chǎn)公司進(jìn)行貿(mào)易，屬于我們法律中所說(shuō)的“合理價(jià)格”;最后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更需要登記，劉某也已經(jīng)獲得了房屋所有權(quán)證。綜上所述，劉某符合“善意取得”制度，因此目前該房屋的所有權(quán)人應(yīng)該是劉某。

　　但是，當(dāng)多數(shù)人估計(jì)此時(shí)會(huì)產(chǎn)生疑問。王某不是與房地產(chǎn)公司也簽訂了一份房屋買賣合同嗎?此時(shí)房屋的所有權(quán)人是劉某，那么也就意味這王某的這份房屋買賣合同是無(wú)效的嗎?這就又涉及到債權(quán)當(dāng)中的一個(gè)高頻熱點(diǎn)，一個(gè)物體上同時(shí)存在物權(quán)和債權(quán)，物權(quán)效力優(yōu)先原則。

　　這類型的考題，我們要把握一點(diǎn)就是;當(dāng)合同的債權(quán)和房屋的所有權(quán)全都存在時(shí)，此時(shí)物權(quán)的效力和債權(quán)的效力都沒有瑕疵的時(shí)候，我們要以物權(quán)的效力優(yōu)先。在這個(gè)案例當(dāng)中，就可以看出王某與房地產(chǎn)公司簽訂的第一份房屋買賣合同有效，而劉某確實(shí)也獲得了這房子物權(quán)，物權(quán)和債權(quán)都沒有無(wú)效、可撤銷和效力待定的情況，因此王某的第一份買賣合同仍然是有效的，但房屋的產(chǎn)權(quán)確實(shí)屬于劉某。

　　最后就會(huì)涉及到王某的理賠情況，房地產(chǎn)公司應(yīng)將王某買賣房屋的款項(xiàng)如數(shù)歸還，如果在合同當(dāng)中對(duì)于違約金或定金等情況有規(guī)定的，房地產(chǎn)公司就應(yīng)該按照合同進(jìn)行理賠。

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