三支一扶考試申論熱點(diǎn)分析：“降價(jià)業(yè)主砸樓盤”有違契約精神

【背景鏈接】

2014年10月，青島微信圈中瘋傳綠城降價(jià)，最低65折，引來搶購。隨后，開發(fā)商出面澄清，說65折只面向員工內(nèi)部，并非降價(jià)促銷，但老業(yè)主們對開發(fā)商產(chǎn)生了“信用危機(jī)”，對此說法并不買賬。于是他們一大早就聚集在售樓處，上演“全武行”。

因樓盤降價(jià)老業(yè)主“維權(quán)”鬧事的事件，近年來不時(shí)見諸報(bào)端。2008年、2011年以及今年，總有一些樓盤老業(yè)主站出來反對，甚至采取極端行為阻止開發(fā)商降價(jià)銷售。2014年年5月下旬，南京就有多個樓盤因降價(jià)遭遇老業(yè)主“討說法”，個別樓盤甚至發(fā)生肢體沖突，以致萬科總裁郁亮感嘆，降價(jià)是一種危險(xiǎn)行動，他們將不時(shí)舉行促銷活動，但不會大面積打折。

【深度解析】

[反對降價(jià)是無意義行為]

首先，老業(yè)主抗議所在項(xiàng)目開發(fā)商降價(jià)銷售，實(shí)際上是與整個樓市趨勢對抗，其結(jié)果必然達(dá)不到目的。在目前庫存量高企、成交量大降的情況下，降價(jià)銷售是不少城市的不少開發(fā)商的唯一選擇，老業(yè)主與整個市場對抗，無疑很難取得勝利，因?yàn)槭袌龅牧α亢軓?qiáng)大，而老業(yè)主的力量很微弱。

其次，老業(yè)主的抗議阻止不了開發(fā)商降價(jià)銷售。開發(fā)商既然選擇降價(jià)銷售，顯然，會有應(yīng)對老業(yè)主抗議的思想準(zhǔn)備和預(yù)案。比如，老業(yè)主阻止售樓，但售樓人員還是能利用項(xiàng)目附近的酒家和看房者進(jìn)行交流。老業(yè)主耗費(fèi)時(shí)間和精力后，還是達(dá)不到目的。

其三，開發(fā)商往往占有法理優(yōu)勢，老業(yè)主更像“無理取鬧”，自然很難達(dá)到目的。如果老業(yè)主有某種證據(jù)來證明開發(fā)商曾經(jīng)承諾房價(jià)只漲不跌，顯然法律是支持老業(yè)主維權(quán)的，但如果沒有這樣的證據(jù)，在道理上，在法理上，老業(yè)主都站不住腳，無法獲得法律和社會支持，反對降價(jià)甚至采取暴力行為無意義。

[樓房買賣要遵守市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律]

買樓賣樓是典型的市場經(jīng)濟(jì)。既然是市場經(jīng)濟(jì)，商品就有漲價(jià)的時(shí)候，也有降價(jià)的時(shí)候。樓房早已是商品，因此當(dāng)然也要遵守市場經(jīng)濟(jì)的普遍規(guī)律。一方面，房價(jià)由開發(fā)商自主定價(jià)，可以坐地漲價(jià)，也可以降價(jià)促銷。另一方面，某個樓盤已經(jīng)交錢了的業(yè)主，不能因?yàn)殚_發(fā)商后來降價(jià)售房，就打砸樓盤，因?yàn)橐坏┵I房簽約就是訂立了經(jīng)濟(jì)交易合同，合同是有法律效力的。而且，業(yè)主簽約前就得有樓房漲價(jià)和降價(jià)的心理準(zhǔn)備。一旦降價(jià)就不滿開發(fā)商，打砸樓盤，則是業(yè)主很明顯的違約。按照法律，此種行為是要受到法律嚴(yán)懲。

[“打砸行為”有違契約精神]

“房價(jià)一降，業(yè)主就打砸樓盤”，這種事情在我國許多地方都已經(jīng)上演過了。這從本質(zhì)上反映出我們中國人很缺乏“契約精神”。所謂“契約精神”，就是訂立契約后，訂立者都必須嚴(yán)格遵守所定的契約。顯然，買樓賣樓一旦簽了合同，就是訂立了契約。那么，既然業(yè)主與開發(fā)商都是自由的，亦即開發(fā)商沒有強(qiáng)制、逼迫業(yè)主簽買樓的合同，業(yè)主甘愿承受買樓的風(fēng)險(xiǎn)，那么就得自覺遵守合同，并承擔(dān)開發(fā)商未來可能降價(jià)賣房所導(dǎo)致的業(yè)主自己感到不平衡的心理準(zhǔn)備。當(dāng)然，開發(fā)商也得有以后房子漲價(jià)不能問老業(yè)主索要補(bǔ)交差價(jià)的心理準(zhǔn)備。如果買房賣房的雙方不能這樣，那么顯然大家就肯定無法以正常的經(jīng)濟(jì)秩序自由買樓賣樓了。

[危害]

如果任由業(yè)主砸打降價(jià)樓盤，那么不但嚴(yán)重?cái)_亂住房的市場交易經(jīng)濟(jì)秩序，而且還導(dǎo)致開發(fā)商不敢降價(jià)，從而導(dǎo)致更多的人買不起房，進(jìn)而致使社會矛盾進(jìn)一步激化，最終危害社會安定、團(tuán)結(jié)、和諧、穩(wěn)定的大局，亦即所有人的共同利益。

[措施]

“降價(jià)業(yè)主砸樓盤”這樣的事情，有關(guān)部門必須聯(lián)合起來依法嚴(yán)肅懲處。 對此，華圖教育專家建議：

第一，業(yè)主打砸樓盤造成開發(fā)商的損失，開發(fā)商可以理直氣壯地維權(quán)：先是全力勸說，無效后就趕緊報(bào)警;警方接警出警后須嚴(yán)格依法執(zhí)法，按具體違法行為拘留或罰款。與此同時(shí)，開發(fā)商向法院起訴肇事者，獲得應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)賠償。

第二，樓市買賣雙方均需回到理性和法治軌道中，學(xué)會運(yùn)用法律保護(hù)自己的權(quán)益和解決問題。一方面，購房者與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，雙方應(yīng)對房價(jià)、面積等作出明確約定，防范因房價(jià)漲跌引發(fā)紛爭。另一方面，漲跌本是市場自身的正常調(diào)節(jié)。房價(jià)“只漲不跌”的心態(tài)，亟待調(diào)整。

（編輯：cbb）