2017國家公務(wù)員考試法律常識(shí)：建筑物區(qū)分所有權(quán)

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　　—、建筑物區(qū)分所有權(quán)(★★)

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)，指業(yè)主對(duì)于一棟建筑物中自己專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)相結(jié)合所形成的“三位一體”的所有權(quán)。須注意：不要錯(cuò)誤地以為，只有高樓大廈才能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)。例如：一棟平房，左邊一戶(獨(dú)立產(chǎn)權(quán))，右邊一戶(獨(dú)立產(chǎn)權(quán))，中間共用一面墻。這也形成了建筑物區(qū)分所有，只不過是世界上最簡(jiǎn)單的建筑物區(qū)分所有。

　　享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的人稱為業(yè)主。《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第1條擴(kuò)大了業(yè)主的范圍，擴(kuò)大到一部分尚未取得專有部分所有權(quán)的人。業(yè)主包括三類人：

　　(1)依照不動(dòng)產(chǎn)登記取得專有部分所有權(quán)的人;

　　(2)通過合法建造、繼承、受遺贈(zèng)、法院判決取得專有部分所有權(quán)，尚未辦理宣示登記的人;

　　(3)與建設(shè)單位簽訂買賣、贈(zèng)與等合同，已經(jīng)交付房屋，尚未辦理過戶登記的人。

　　(一)專有權(quán)

　　1.專有權(quán)的特點(diǎn)：

　　(1)專有權(quán)具有所有權(quán)的效力。由此可作兩個(gè)推論：①業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有權(quán)時(shí)，其他業(yè)主不享有優(yōu)先購買權(quán)(無簡(jiǎn)化物權(quán)關(guān)系之壓力!②如管理規(guī)約規(guī)定業(yè)主不得轉(zhuǎn)讓房屋，屬于違反物權(quán)法定的約定，該約定不發(fā)生物權(quán)效力。

　　(2)專有權(quán)受到較多限制。體現(xiàn)在：①業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房的，應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。所謂“有利害關(guān)系的業(yè)主”，指本棟建筑物內(nèi)的所有其他業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張自己屬于有利害關(guān)系的業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。②行使專有權(quán)不得危及建筑物的安全。否則其他業(yè)主可行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

　　(3)專有權(quán)在區(qū)分所有權(quán)中居于主導(dǎo)地位。體現(xiàn)在：①取得專有權(quán)即同時(shí)取得共有權(quán)和成員權(quán);反之，喪失專有權(quán)即同時(shí)喪失共有權(quán)和成員權(quán)。②專有權(quán)的大小，決定共有權(quán)的持有份比例，決定管理權(quán)的大小。

　　2.專有權(quán)的客體：

　　(1)業(yè)主專有的住宅或經(jīng)營性用房(地板、天花板和四壁形成的空間)。

　　(2)買賣合同明示由業(yè)主單獨(dú)所有的車位、車庫(《物權(quán)法》第74條第1款)。

　　(3)買賣合同明示由業(yè)主單獨(dú)所有的綠地(《物權(quán)法》第73條。

　　(4)具有構(gòu)造、利用上的獨(dú)立性，能予房屋登記的攤位(《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條)。

　　(5)買賣合同明示歸業(yè)主專有的露臺(tái)(《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條。

　　(二)共有權(quán)(★★★)

　　1.共有權(quán)的客體。包括：

　　(1)建筑物的基本構(gòu)造部分。如支柱、屋頂、梁、柱、外墻、承重墻、地下室。

　　(2)建筑物的公用設(shè)施。如樓梯、走廊、電梯、給排水系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、貯水塔、消防設(shè)備、大門、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、避難層、設(shè)備層、設(shè)備間。

　　(3)建筑物占有的地基使用權(quán)(建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán))，以及小區(qū)內(nèi)的空地(但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外)。

　　(4)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地(屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外)。

　　(5)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路(屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)。

　　(6)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。

　　(7)占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位。

　　(8)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

　　2.業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利與義務(wù)。除非另有約定，區(qū)分所有人按照“持有份”對(duì)共有部分享有權(quán)利，負(fù)擔(dān)義務(wù)。所謂“持有份”，指專有部分的面積占建筑物總面積的比例。

　　(1)對(duì)共有部分的權(quán)利包括：①使用權(quán)，業(yè)主有 權(quán)共同使用和輪流使用共有部分。②收益權(quán)，業(yè)主有權(quán)依照其持有份取得因共有部分產(chǎn)生的收益。

　　(2)共有部分的義務(wù)包括：①以共有部分的本來用 途使用共有部分。②按照各自的持有份分擔(dān)共同費(fèi)用和其他負(fù)擔(dān);并且不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　須注意：建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)既不 是按份共有(不得請(qǐng)求分割)，也不是共同共有(有持有份)，而是一種特殊的共有，又被稱為互有。

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