2016年時(shí)政熱點(diǎn)：租賃房屋新政如何發(fā)揮復(fù)合效應(yīng)

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國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》�！兑庖�(jiàn)》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施;同時(shí)在保護(hù)承租人合法權(quán)益方面，提出了四項(xiàng)政策措施，以解決承租人的后顧之憂。

《意見(jiàn)》體現(xiàn)了鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、促進(jìn)購(gòu)租并舉、實(shí)現(xiàn)住有所居的政策意圖。根據(jù)住建部的檢測(cè)數(shù)據(jù)，2014年，通過(guò)市場(chǎng)租賃解決居住的人口超過(guò)1億人，年租金突破1萬(wàn)億元。中國(guó)已經(jīng)是全世界最大的住房租賃市場(chǎng)。但是，這個(gè)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠規(guī)范。住房租賃關(guān)系不穩(wěn)定，出租人和承租人遭遇欺詐、利益被侵犯的事多有發(fā)生。同時(shí)，稅收流失嚴(yán)重。

住房租賃新政有助于降低住房租賃市場(chǎng)高昂的交易成本，抑制權(quán)益受損事件的發(fā)生，幫助這個(gè)市場(chǎng)有序發(fā)展。在“地王”頻現(xiàn)、不少一二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的背景下，有序、安全的住房租賃市場(chǎng)還有助于盤(pán)活存量的商品房產(chǎn)，結(jié)合公租房的建設(shè)和供給，共同構(gòu)成了對(duì)沖部分一二線城市躁動(dòng)不安樓價(jià)的防線。與過(guò)去的樓市調(diào)控政策相比，引入市場(chǎng)之手，比單純引入行政之手，更能號(hào)準(zhǔn)市場(chǎng)的脈，更有利于疏通樓市生產(chǎn)與供給之間硬化的“血管”，防止樓市時(shí)而大起時(shí)而大落。

這還不是住房租賃新政的全部政策效應(yīng)。從房地產(chǎn)去庫(kù)存的命題看，三四線城市的任務(wù)遠(yuǎn)比交投活躍的一二線城市重。與此同時(shí)，三四線城市又是新型城鎮(zhèn)化命題的主要承擔(dān)者。沒(méi)有一個(gè)穩(wěn)定繁榮的住房租賃市場(chǎng)，加之傳統(tǒng)觀念的影響，在城鎮(zhèn)有固定職業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等群體，只能通過(guò)在城鎮(zhèn)購(gòu)房，才能住得下來(lái)，保證有穩(wěn)定的居住權(quán)，變成新市民。由于購(gòu)房門(mén)檻過(guò)高，這就可能在房地產(chǎn)去庫(kù)存和新型城鎮(zhèn)化之間造成某種背離：一方面是房地產(chǎn)庫(kù)存壓不下去，另一方面新市民又住不穩(wěn)定。在某些情況下，這有可能導(dǎo)致與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的政策在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)偏差，即以新型城鎮(zhèn)化為名，大肆批地蓋房，導(dǎo)致庫(kù)存越積越多。這樣的苗頭在個(gè)別地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)。培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，為去庫(kù)存與新型城鎮(zhèn)化之間找到了一條既平衡二者關(guān)系，又符合實(shí)際的“中間之道”，同時(shí)為主要集中在大城市的住房中介、租賃機(jī)構(gòu)開(kāi)辟了新的市場(chǎng)空間。

由此可以看出，住房租賃新政實(shí)際上還拓展了去庫(kù)存的思路和范疇。通常我們一說(shuō)房地產(chǎn)去庫(kù)存，會(huì)認(rèn)為把房子賣(mài)出去，讓庫(kù)存量降到合理水平才算數(shù)。但是，結(jié)合稅收、金融手段，將沉睡中的房地產(chǎn)喚醒，使之能夠投放到市場(chǎng)中去，既產(chǎn)生市場(chǎng)效益又能滿足人們的居住權(quán)，何嘗不是去庫(kù)存?以需求為原動(dòng)力，實(shí)施有效的需求管理，就是去庫(kù)存，就是對(duì)供給側(cè)改革的實(shí)踐。從這個(gè)角度說(shuō)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)為如何去庫(kù)存而又不至于對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成“寒蟬效應(yīng)”，提供了可行思路。

當(dāng)然，讓住房租賃新政能夠產(chǎn)生預(yù)期的、復(fù)合式的政策效應(yīng)，只畫(huà)出路線圖、把實(shí)施方案的各個(gè)環(huán)節(jié)都想透了、做實(shí)了還不夠。從根本上講，關(guān)鍵是產(chǎn)權(quán)明確。只有基于明確的產(chǎn)權(quán)界定，無(wú)論公租房還是商品房，無(wú)論出租方還是承租方，其權(quán)利和義務(wù)才能合理劃分。有了這樣的環(huán)境，住房租賃市場(chǎng)自會(huì)健康發(fā)展。

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