穩(wěn)妥漸進(jìn)推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房合法合規(guī)

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朱迅垚

黨的十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的風(fēng)聲隨之再起。而日前，住建部科學(xué)技術(shù)委員會(huì)常務(wù)副主任李秉仁表示，目前還未聽過國家有要解禁小產(chǎn)權(quán)房的說法。

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的問題已經(jīng)討論過多次，其核心問題并不在小產(chǎn)權(quán)房本身，而在于如果允許小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正就意味著農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地可以直接入市交易，而這對現(xiàn)行土地制度構(gòu)成了挑戰(zhàn)，同樣，也對現(xiàn)行土地法構(gòu)成了挑戰(zhàn)。按照現(xiàn)行的《土地管理法》，宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、買賣或變相買賣。

三中全會(huì)的《決定》并未具體提及小產(chǎn)權(quán)房該如何處置，在農(nóng)村土地這塊，僅僅提到“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。而關(guān)于農(nóng)民宅基地這塊，《決定》提出“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道”。《決定》雖然強(qiáng)調(diào)要賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，但即使在宅基地改革的措辭上也相對慎重，更不用說小產(chǎn)權(quán)房了。

對于小產(chǎn)權(quán)房問題,今年10月由國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的一份報(bào)告有一定的參考意義。報(bào)告認(rèn)為，對于事實(shí)上大量存在的小產(chǎn)權(quán)房，可以按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，以解決這一困擾很久的難題。對于事實(shí)上廣泛存在的小產(chǎn)權(quán)房，全部一拆了之是不可能的，但是不拆又違法，這樣的局面不可能長久存在，必然要找到解決辦法。

在我看來，應(yīng)當(dāng)穩(wěn)妥漸進(jìn)推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房合法合規(guī)，但是，并不是簡單修改法律，讓小產(chǎn)權(quán)房直接轉(zhuǎn)正這么簡單。小產(chǎn)權(quán)房涉及到土地用途管制問題。前面說了，之所以不敢放開小產(chǎn)權(quán)房，就是因?yàn)闋可娴轿覀兊挠玫刂贫�，而我國的土地是�?shí)行用途管制的，有一個(gè)18億畝的紅線。因此，首先要建立有效的土地用途管制體系，把該保護(hù)好的農(nóng)田保護(hù)好，其余的交給市場，這也符合三中全會(huì)的《決定》精神，讓市場起“決定性作用”。但前提是規(guī)劃過硬，那么在基本農(nóng)田之外的農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房才是合法的。如果有了有效的土地規(guī)劃制度，那么對符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，就可以按一定程序?qū)⑵浜戏ɑ�。比如，補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，或者交納一定的稅費(fèi)，這就可以轉(zhuǎn)正了。對于不符合規(guī)劃的，違法轉(zhuǎn)移土地用途、亂占基本農(nóng)田建造的房屋，如果占地面積不大，該拆除就拆除。

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房如何合法化以及如何通過技術(shù)手段將其合法化可以繼續(xù)討論，但總體應(yīng)該朝此方向發(fā)展，否則問題永遠(yuǎn)擺在那里解決不了，也造成很多社會(huì)問題。按照三中全會(huì)《決定》的精神，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是大方向，小產(chǎn)權(quán)房既然是城鄉(xiāng)二元產(chǎn)生的問題，長期看必然要解決。無論轉(zhuǎn)正何時(shí)實(shí)現(xiàn)，轉(zhuǎn)正大趨勢恐怕改變不了。

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