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房租每年漲一成,“租房不買房”論還合算嗎?

2014-07-22 10:50:18 公務(wù)員考試網(wǎng) 華圖教育微信公眾號(hào) 華圖在線app下載 文章來源:華圖教育

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  童大煥

  記者從國家統(tǒng)計(jì)局廣東調(diào)查總隊(duì)獲悉,2013年11月份,廣東全省CPI連續(xù)兩月回落,同比上漲2.9%,低于同期國家CPI0.1個(gè)百分點(diǎn),其中蝦蟹、牛肉類價(jià)格大漲,房租同比上漲9.5%,影響居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲約0.13個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)了解,自2009年10月起,廣東房租價(jià)格就一直保持持續(xù)上漲勢頭,到今年11月份,廣東房租已經(jīng)上漲了50個(gè)月。

  有專家表示,房地產(chǎn)調(diào)控近三年以來,整體來說,廣州住宅平均租金每年漲幅約10%。隨著“穗六條”出臺(tái),購房門檻提高,將催生更多租房族,租金可能繼續(xù)漲。對此,政府應(yīng)考慮如何增加租賃房源的有效供應(yīng)。

  50個(gè)月,連續(xù)4年多的房租上漲節(jié)奏,自然是多種因素共同作用的結(jié)果。其中最關(guān)鍵因素,當(dāng)仁不讓屬于貨幣增發(fā)。而隨著未來7.5%的GDP增長底線,按現(xiàn)行模式下1元投入0.5元GDP產(chǎn)出的效率,未來中國相當(dāng)長時(shí)期內(nèi),還得維持每年15%左右的貨幣增發(fā)。因此,人口凈流入地區(qū)房租和房價(jià)雙雙上漲的態(tài)勢將維持很長時(shí)間。

  筆者在各種不同場合不遺余力地推廣獨(dú)創(chuàng)的“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房是中國老百姓抵御通脹的惟一利器”理念,但總有很多人認(rèn)為以現(xiàn)在的租售比,買房出租20年都未必能收回成本,并且得出結(jié)論:租房比買房合算。

  得出這種結(jié)論與樓市的限購等行政調(diào)控和要求房價(jià)下跌的呼聲之間,本身就構(gòu)成了一種自相矛盾的悖論:既然租房合算,說明是買房人補(bǔ)貼了租房人、買得起房的人補(bǔ)貼了買不起或不愿意買房的人,這難道不是通過市場力量實(shí)現(xiàn)了階層流動(dòng)和以富濟(jì)貧嗎?為什么卻要用限購、限貸等方式阻止人們買房呢?

  但事實(shí)上,以當(dāng)下的租售比來衡量房價(jià),本身就犯了靜止性思維的錯(cuò)誤,沒有用動(dòng)態(tài)的眼光來思考房價(jià)和房租。雖然房價(jià)和房租都會(huì)隨著時(shí)間的推移雙雙水漲船高,用當(dāng)期租售比算,買房都不是“合算的買賣”。比如180萬的房子,月租只有4000元,450個(gè)月不空置才能還得了購房本錢,那可是38年哪!

  但事實(shí)上,購房有兩個(gè)增值空間:一是房租,二是房價(jià)上漲。在城市化和人口大流動(dòng)背景下,人口凈流入地區(qū)房價(jià)上漲的增值收益往往在房租之上。比如過去十年,房價(jià)基本上都漲了3倍以上。

  即使是房租,也像本文開頭調(diào)查數(shù)據(jù)顯示的一樣,每年都在上漲。例如北京2007年初某小區(qū)100平米房屋,稅后100萬,當(dāng)時(shí)月租3600元,售租比277,F(xiàn)在房租已經(jīng)漲到7300,如果按當(dāng)時(shí)的買入價(jià),售租比已經(jīng)降到了137。也就是說實(shí)際上137個(gè)月可以還本?紤]到前面6年平均低于3600月租,未來則平均高于這個(gè)數(shù),大致平均下來,200個(gè)月也足以還本了。況且還有遠(yuǎn)高于房租的房價(jià)上漲收益呢。房屋上漲的收益是多少呢?現(xiàn)在那個(gè)房子每平米是47000元。

  更何況,200或者250的“國際上通行”的售租比,并不是一個(gè)機(jī)械的一成不變的科學(xué)合理的衡量標(biāo)準(zhǔn),而應(yīng)該是綜合各種投資理財(cái)產(chǎn)品的優(yōu)劣之后,才能得出的一個(gè)動(dòng)態(tài)的數(shù)字和標(biāo)準(zhǔn)。而各種投資理財(cái)產(chǎn)品,在不同國家和地區(qū)投資收益與風(fēng)險(xiǎn)情況是不同的。

  忽悠房價(jià)下跌或者買房不合算的人們,會(huì)拿出一個(gè)理由說,相比于真實(shí)通脹,比如每年貨幣增量15%,把這部分扣除,買房還是不合算。姑且不論事實(shí)上的房價(jià)上漲已經(jīng)超過真實(shí)通脹),如果再算上銀行按揭部分的杠桿,超過真實(shí)通脹的就更多。

  即使排除銀行杠桿(買房人是全款買的房),即使買房實(shí)際上漲價(jià)格只趕上通脹,這么算來買房仍然是一項(xiàng)合算的投資。因?yàn)槌酥,中國老百姓幾乎找不到一樣如此安全、回?bào)率如此穩(wěn)定的大眾投資理財(cái)產(chǎn)品了!

  不管是買房還是租房,關(guān)鍵問題是在物價(jià)上漲的同時(shí),居民的收入能否跑贏CPI。只有在調(diào)控樓市的同時(shí),加快提高居民的收入水平,才能最終解決城市的住房問題。

  (作者為著名專欄作家)

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