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2014年國(guó)家公務(wù)員面試熱點(diǎn):超過“保質(zhì)期”的電梯

2014-02-13 17:08:52 公務(wù)員考試網(wǎng) 華圖教育微信公眾號(hào) 華圖在線app下載 文章來(lái)源:華圖教育

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上世紀(jì)90年代中后期建設(shè)的電梯房,如今使用年限正在逐步邁入15年至20年,這是電梯使用的生命“大限”。目前,許多電梯超期服役,帶病工作。業(yè)內(nèi)人士表示,最麻煩的是電梯更換只能采取動(dòng)用房屋維修資金的方式來(lái)進(jìn)行,但按照國(guó)際上通行的15年至20年更換一次電梯的標(biāo)準(zhǔn)看,房屋維修資金基本上無(wú)法承受電梯更換的高額費(fèi)用。(1月19日《人民日?qǐng)?bào)》)
 
據(jù)實(shí)而論,上世紀(jì)90年代中后期建設(shè)的電梯房,在居民住宅中占比并不是很大。進(jìn)入本世紀(jì)后,由于城市土地資源的稀缺,高層的電梯房建設(shè)才成為商品房市場(chǎng)中的主角。也就是說,隨著時(shí)間向后推移,居民住宅電梯超期服役和更換難的問題,將愈來(lái)愈凸顯。放在“電梯奪命”事件頻發(fā)的現(xiàn)實(shí)語(yǔ)境中,任由住宅電梯超期服役,將會(huì)威脅到每一個(gè)人的生命安全,茲事可謂體大。
 
按照《物權(quán)法》的規(guī)定,業(yè)主“對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。電梯屬于公共設(shè)施,依法應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。而且,由于電梯的存在,商品房均攤面積的增加和商品房品質(zhì)的提升,使得業(yè)主為此要大幅度增加購(gòu)房成本。業(yè)主對(duì)包括電梯等公共設(shè)施在內(nèi)的房產(chǎn),擁有70年產(chǎn)權(quán),并且支付了相應(yīng)的成本,到頭來(lái)面對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)卻“上不去,下不來(lái)”,使用權(quán)縮減到15年至20年,顯然存在悖論。
 
據(jù)介紹,日本的房屋維修資金采取“開發(fā)商包攬”的方式,維修金就包含在房?jī)r(jià)中,由開發(fā)商全程負(fù)責(zé)房屋維修。這就要求開發(fā)商必須從一開始就面臨著幾十年之后的維修難題,如果開始偷工減料,越往后開支越大,這樣的制度設(shè)計(jì)在要求開發(fā)商承擔(dān)巨大后期責(zé)任的過程中,“倒逼”前期責(zé)任,形成了良好的制度效應(yīng)。但他山之石未必適合我們,中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè),哪家也不敢說能夠屹立70年,包攬維修何從談起?
 
開發(fā)商賣的是70年產(chǎn)權(quán)的房子,卻不管15年至20年后的事,顯然是講不通的。而且,目前這種賣完了房子就“兩清”的模式,很容易導(dǎo)致開發(fā)商在電梯采購(gòu)、安裝過程中偷工減料,甚至用不了15年,就會(huì)把一攤子爛事拋給業(yè)主。所以,在電梯到期更換問題上,應(yīng)該讓開發(fā)商承擔(dān)一定的義務(wù)。換句話說,建設(shè)高層住宅的開發(fā)商,需要繳納一定的費(fèi)用,專門用于未來(lái)的電梯更換。
 
去年,南京市對(duì)部分小區(qū)的老舊電梯開始集中整治,準(zhǔn)備用3年時(shí)間完成419部高層住宅電梯的更新改造,采取的方式是市區(qū)兩級(jí)財(cái)政承擔(dān)90%的費(fèi)用,居民承擔(dān)10%的費(fèi)用。隨著本世紀(jì)初建設(shè)的大量高層住宅,將逐漸邁入15年的門檻,可以預(yù)見政府部門將無(wú)力承擔(dān)電梯更新改造的費(fèi)用。最理想的出路還是要交給市場(chǎng)。
 
一方面,各地政府部門需要主導(dǎo)成立物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心,對(duì)專項(xiàng)資金從“監(jiān)管責(zé)任”向“保值增值責(zé)任”轉(zhuǎn)型;另一方面,鼓勵(lì)銀行、保險(xiǎn)等金融部門開發(fā)專項(xiàng)維修資金保值增值的金融產(chǎn)品。更重要的是擴(kuò)大專項(xiàng)維修資金的來(lái)源,讓開發(fā)商承擔(dān)更多責(zé)任。住宅70年大限到期后續(xù)期問題模糊不清,電梯15年后更換問題受制于資金,國(guó)人用多半生的積蓄購(gòu)置的房產(chǎn),實(shí)在裝不下這些沉重的未知。

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