房租每年漲一成，“租房不買房”論還合算嗎？

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　　童大煥

　　記者從國家統(tǒng)計局廣東調查總隊獲悉，2013年11月份，廣東全省CPI連續(xù)兩月回落，同比上漲2.9%，低于同期國家CPI0.1個百分點，其中蝦蟹、牛肉類價格大漲，房租同比上漲9.5%，影響居民消費價格總水平上漲約0.13個百分點。據(jù)了解，自2009年10月起，廣東房租價格就一直保持持續(xù)上漲勢頭，到今年11月份，廣東房租已經(jīng)上漲了50個月。

　　有專家表示，房地產(chǎn)調控近三年以來，整體來說，廣州住宅平均租金每年漲幅約10%。隨著“穗六條”出臺，購房門檻提高，將催生更多租房族，租金可能繼續(xù)漲。對此，政府應考慮如何增加租賃房源的有效供應。

　　50個月，連續(xù)4年多的房租上漲節(jié)奏，自然是多種因素共同作用的結果。其中最關鍵因素，當仁不讓屬于貨幣增發(fā)。而隨著未來7.5%的GDP增長底線，按現(xiàn)行模式下1元投入0.5元GDP產(chǎn)出的效率，未來中國相當長時期內，還得維持每年15%左右的貨幣增發(fā)。因此，人口凈流入地區(qū)房租和房價雙雙上漲的態(tài)勢將維持很長時間。

　　筆者在各種不同場合不遺余力地推廣獨創(chuàng)的“獨立產(chǎn)權房是中國老百姓抵御通脹的惟一利器”理念，但總有很多人認為以現(xiàn)在的租售比，買房出租20年都未必能收回成本，并且得出結論：租房比買房合算。

　　得出這種結論與樓市的限購等行政調控和要求房價下跌的呼聲之間，本身就構成了一種自相矛盾的悖論：既然租房合算，說明是買房人補貼了租房人、買得起房的人補貼了買不起或不愿意買房的人，這難道不是通過市場力量實現(xiàn)了階層流動和以富濟貧嗎？為什么卻要用限購、限貸等方式阻止人們買房呢？

　　但事實上，以當下的租售比來衡量房價，本身就犯了靜止性思維的錯誤，沒有用動態(tài)的眼光來思考房價和房租。雖然房價和房租都會隨著時間的推移雙雙水漲船高，用當期租售比算，買房都不是“合算的買賣”。比如180萬的房子，月租只有4000元，450個月不空置才能還得了購房本錢，那可是38年哪！

　　但事實上，購房有兩個增值空間：一是房租，二是房價上漲。在城市化和人口大流動背景下，人口凈流入地區(qū)房價上漲的增值收益往往在房租之上。比如過去十年，房價基本上都漲了3倍以上。

　　即使是房租，也像本文開頭調查數(shù)據(jù)顯示的一樣，每年都在上漲。例如北京2007年初某小區(qū)100平米房屋，稅后100萬，當時月租3600元，售租比277�，F(xiàn)在房租已經(jīng)漲到7300，如果按當時的買入價，售租比已經(jīng)降到了137。也就是說實際上137個月可以還本�？紤]到前面6年平均低于3600月租，未來則平均高于這個數(shù)，大致平均下來，200個月也足以還本了。況且還有遠高于房租的房價上漲收益呢。房屋上漲的收益是多少呢？現(xiàn)在那個房子每平米是47000元。

　　更何況，200或者250的“國際上通行”的售租比，并不是一個機械的一成不變的科學合理的衡量標準，而應該是綜合各種投資理財產(chǎn)品的優(yōu)劣之后，才能得出的一個動態(tài)的數(shù)字和標準。而各種投資理財產(chǎn)品，在不同國家和地區(qū)投資收益與風險情況是不同的。

　　忽悠房價下跌或者買房不合算的人們，會拿出一個理由說，相比于真實通脹，比如每年貨幣增量15%，把這部分扣除，買房還是不合算。姑且不論事實上的房價上漲已經(jīng)超過真實通脹），如果再算上銀行按揭部分的杠桿，超過真實通脹的就更多。

　　即使排除銀行杠桿（買房人是全款買的房），即使買房實際上漲價格只趕上通脹，這么算來買房仍然是一項合算的投資。因為除此之外，中國老百姓幾乎找不到一樣如此安全、回報率如此穩(wěn)定的大眾投資理財產(chǎn)品了！

　　不管是買房還是租房，關鍵問題是在物價上漲的同時，居民的收入能否跑贏CPI。只有在調控樓市的同時，加快提高居民的收入水平，才能最終解決城市的住房問題。

　�。ㄗ髡邽橹�名專欄作家）

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