2012公務(wù)員考試申論熱點(diǎn)：“以房養(yǎng)老”難推行

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　　2012年國(guó)家公務(wù)員招考將于10月中旬啟動(dòng),隨后進(jìn)行報(bào)名與資格審查,為了使廣大考生高效備考2012國(guó)家公務(wù)員考試。

　　“以房養(yǎng)老”是不少?lài)?guó)家成熟的養(yǎng)老辦法，但在我國(guó)還難以推行。把目前法律規(guī)定的房屋土地所有權(quán)改革落到實(shí)處，讓房產(chǎn)人擁有永久性使用權(quán)，不僅是“以房養(yǎng)老”的必要條件，同時(shí)也是消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、增加人民財(cái)產(chǎn)性收入的重要渠道。

　　近日，國(guó)家銀監(jiān)局在全國(guó)政協(xié)提案辦理會(huì)上稱(chēng)，不少?lài)?guó)家應(yīng)對(duì)人口老齡化，采取的“以房養(yǎng)老”措施，銀監(jiān)會(huì)展開(kāi)了專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研認(rèn)為此舉在我國(guó)難以推行。其主要原因是我國(guó)現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權(quán)70年。在此制度下，如果是房?jī)r(jià)上行期，“以房養(yǎng)老”問(wèn)題不大，可如果遇到房?jī)r(jià)下行期，就有可能遇到其他問(wèn)題。

　　“以房養(yǎng)老”觀點(diǎn)，也就是住房反向抵押貸款的養(yǎng)老融資方式。老人將自有房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，之后按月從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)“工資”。老人離世后，房屋歸放款的金融機(jī)構(gòu)所有。“以房養(yǎng)老”在西方國(guó)家較為盛行，今年全國(guó)兩會(huì)，賀強(qiáng)等全國(guó)政協(xié)委員提交了“以房養(yǎng)老”方面的提案。

　　房屋產(chǎn)權(quán)70年，其法律的規(guī)定不是針對(duì)房產(chǎn)，而是針對(duì)土地。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后，對(duì)房屋本身實(shí)際上也是擁有永久產(chǎn)權(quán)的，但房產(chǎn)不同于一般商品，不可能是空中樓閣，它必然依托土地而存在，而依據(jù)1990年頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)的年限最高70年。正是70年的土地使用權(quán)，導(dǎo)致了房產(chǎn)實(shí)際產(chǎn)權(quán)只有70年(經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年)。

　　70年后，我們的房產(chǎn)將如何處置?《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”但這是很含糊的規(guī)定，它沒(méi)有說(shuō)住宅是何類(lèi)性質(zhì)的住宅，是商業(yè)住宅?還是非商業(yè)住宅?也沒(méi)有說(shuō)，自動(dòng)續(xù)期的“使用權(quán)”應(yīng)該如何作價(jià)?

　　而在2011年上海土地交易市場(chǎng)首拍上，政府發(fā)布申請(qǐng)人須知，稱(chēng)土地年滿70年后將由“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”，這一規(guī)定讓很多人看到，政府70年后收回土地的規(guī)定并非說(shuō)說(shuō)而已。失去地權(quán)的一個(gè)空中樓閣，70年后其價(jià)值還會(huì)“殘余”多少?

　　顯然，70年以后的地產(chǎn)由于建筑老化，其主要價(jià)值就是土地，如果土地被國(guó)家無(wú)償收走，房子幾乎不值分文。換句話說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)值70萬(wàn)的房子自己居住，如果房?jī)r(jià)不升不降，每年相當(dāng)于貶值1萬(wàn)元，當(dāng)然，裝修費(fèi)用還要另計(jì)。70年后，子孫還要重新貸款買(mǎi)房，重新做房奴。這樣的情況下“以房養(yǎng)老”當(dāng)然是不可能的了。

　　城市房產(chǎn)如此，農(nóng)村房產(chǎn)養(yǎng)老更為麻煩。按照中國(guó)的《土地法》第二條規(guī)定，中國(guó)只有兩種土地所有權(quán)，一種是國(guó)家所有，比如城市居民小區(qū)，另外一種是集體所有，比如農(nóng)村農(nóng)民宅基地。按照國(guó)家規(guī)定，農(nóng)民集體用地不許自由買(mǎi)賣(mài)，這種土地想出讓或者轉(zhuǎn)讓?zhuān)�必須先收回�?guó)有，然后再上市掛牌出讓。由于集體土地只能被地方政府代表國(guó)家收回，所以回收價(jià)格也自然是地方政府說(shuō)了算，政府低價(jià)收購(gòu)高價(jià)賣(mài)掉，就是俗稱(chēng)的“政府倒賣(mài)土地”，土地財(cái)政概念也由此而生。

　　目前，城市土地寸土寸金，房屋越蓋越高，而在廣大農(nóng)村，由于大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，許多村莊卻出現(xiàn)了空心村現(xiàn)象。農(nóng)民為什么不將自己不住的房屋賣(mài)掉?一是國(guó)家政策不許買(mǎi)賣(mài)。二是因?yàn)闆](méi)有法律保障的農(nóng)村宅基地，也很難賣(mài)上好價(jià)錢(qián)。想在農(nóng)村買(mǎi)房的城里人因?yàn)槿狈Ψ�律保護(hù)也不敢購(gòu)買(mǎi)。

　　把目前法律規(guī)定的房屋土地所有權(quán)改革落到實(shí)處，讓房產(chǎn)人擁有永久性使用權(quán)，不僅是“以房養(yǎng)老”的必要條件，同時(shí)也是消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，增加人民財(cái)產(chǎn)性收入的重要渠道。

　　當(dāng)然，也不必為房產(chǎn)地權(quán)70年過(guò)于悲觀，應(yīng)該看到，國(guó)家法律正在一步步地朝著有利于民眾的方向改進(jìn)，目前的《土地法》已經(jīng)將以前的土地到期“收回產(chǎn)權(quán)”改為了“申請(qǐng)續(xù)期”。而在2010年9月，國(guó)務(wù)院已經(jīng)開(kāi)始在陜西省高陵縣農(nóng)村啟動(dòng)戶籍一元化試點(diǎn)改革，農(nóng)民宅基地房產(chǎn)已經(jīng)被許可轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押，而房產(chǎn)土地的使用權(quán)被明文規(guī)定是長(zhǎng)期。

　　需要明確的一個(gè)概念是，個(gè)體民眾獲得權(quán)利越多，社會(huì)經(jīng)濟(jì)才越有活力。

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