2019國(guó)考申論熱點(diǎn)：小區(qū)公攤廣告收入歸誰(shuí) 非物業(yè)

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有關(guān)文獻(xiàn)顯示，公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等。公攤面積是業(yè)主花費(fèi)真金白銀購(gòu)買的，在一定程度上提高了環(huán)境配套等公共公用設(shè)施質(zhì)量。

申論熱點(diǎn)獨(dú)家模擬預(yù)測(cè)題及詳細(xì)解析

【模擬預(yù)測(cè)題】

【小區(qū)里五花八門的廣告越來(lái)越多，屬于公攤面積的電梯、樓道、門廳等地都能見到。那么，你是否想過(guò)，物業(yè)公司是否有權(quán)出租小區(qū)公攤面積中的廣告位?這部分收入究竟應(yīng)該歸誰(shuí)?請(qǐng)談?wù)勀銓?duì)此事的看法?】

物業(yè)公司這樣做是否合法?以電梯廣告為例，我們首先看一下電梯的所有權(quán)到底歸誰(shuí)。

據(jù)2000年開始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，電梯井、樓道間、公共門廳等都屬于分?jǐn)偟墓�用建筑面積，即“公攤面積”。

舉個(gè)例子，你花400萬(wàn)買了100平米的房子，得房率70%，實(shí)際使用面積只有70平米，被“偷”掉的30平米就是公攤面積，這里包括電梯的面積。

也就是說(shuō)，業(yè)主們用4萬(wàn)/平米的價(jià)格買下了小區(qū)的電梯面積，而一些物業(yè)公司卻在未告知業(yè)主的情況下用電梯出租廣告賺錢。

“這一做法侵犯了業(yè)主對(duì)于共有部分的管理權(quán)和公共收益的所有權(quán)。”北京云通律師事務(wù)所主任閆兵說(shuō)，《物權(quán)法》規(guī)定：

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

今年8月27日，《民法典各分編(草案)》提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議審議，其中，物權(quán)編草案加強(qiáng)了對(duì)建筑物業(yè)主權(quán)利的保護(hù)。

“實(shí)踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)未征求業(yè)主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營(yíng)利。對(duì)此，草案增加規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。”全國(guó)人大常委會(huì)法工委主任沈春耀介紹說(shuō)，草案還明確，共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。

根據(jù)2000年開始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，分?jǐn)偟墓�用建筑面積有：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算;共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。

也就是說(shuō)，上述屬于小區(qū)公攤地方的廣告收益屬于業(yè)主共有。

這筆錢該如何分配?

有些小區(qū)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)，與物業(yè)很好地解決了廣告收入問(wèn)題。

據(jù)陜西廣播電視臺(tái)報(bào)道，西安世家星城小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)簽訂合同，約定了電梯廣告收入的分配事宜。

2017年，世家星城小區(qū)158部電梯帶來(lái)近20萬(wàn)元收益，有三成留給物業(yè)公司作為日常經(jīng)營(yíng)、管理的費(fèi)用，另外七成在業(yè)主代表的監(jiān)管下，用于小區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)。

據(jù)了解，從物業(yè)公司和廣告公司談判報(bào)價(jià)，到最后業(yè)主代表審查驗(yàn)證等一系列程序，業(yè)主代表都要全程參與，保證了小區(qū)公共收益的公開透明。