時(shí)事評(píng)論：買房還是“躺著也能賺錢”的嗎？

今年以來的房價(jià)新一輪上漲，再次引發(fā)全民對(duì)于房價(jià)的熱議。日前，香港《商報(bào)》刊文稱，中國房價(jià)再次上揚(yáng)，有人以《歡樂頌》里的相關(guān)對(duì)白引出“今天的房奴都是來日的千萬富翁”的論調(diào)，鼓吹“買房致富”，但目前這股搶房潮可能是“最后的瘋狂”，將炒房者套牢。

這不，解碼室里又熱鬧起來。

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碼姐：“房事兒”似乎每個(gè)月都會(huì)來一次……也是醉了，怎么就那么多人相信買房能“致富”呢?

解碼哥：簡單來說，就是從眾。其實(shí)普通人未必懂得那么多深?yuàn)W的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理，也不見得能看透什么房市的走勢，他們就是認(rèn)準(zhǔn)了一點(diǎn)：大家都在買，那我買肯定沒錯(cuò)�？上�他們忘了一點(diǎn)，在前景并不明朗的情況下，多數(shù)人的選擇也可能是錯(cuò)誤的。君不見，去年股市大漲的時(shí)候，大量從來沒有炒過股的“菜鳥”匆忙入市，最后落得深度套牢，割肉逃出?

另外，“買房致富”也來自于過去的經(jīng)驗(yàn)。過去三十多年，在經(jīng)濟(jì)高速增長的背景下，中國的房子似乎出現(xiàn)了一個(gè)“只漲不跌”的“奇跡”。經(jīng)驗(yàn)似乎在告訴人們，買房就是“躺著也能賺錢”。既然這樣，那為什么不買?

碼姐：嗯，存在即合理，盡管不一定正確。只是，如今買房還是“躺著也能賺錢”的行情么?

解碼哥：過去幾十年，從大的周期來看，房價(jià)確實(shí)是在上漲的，但這并不是說房價(jià)就沒有過下跌。就以解碼哥家對(duì)面的一間住宅為例，這間位于北京二環(huán)內(nèi)60平米的住宅，2015年前掛在中介的價(jià)格是350萬，后來遇上房價(jià)下調(diào)，據(jù)房東說，房價(jià)一路跌到300萬以下，等了半年才回升。經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定了，任何商品都有周期，世界上沒有只漲不跌的東西。美國如此，中國也一樣。

經(jīng)驗(yàn)發(fā)生效力，必須在前提不變的基礎(chǔ)上。過去中國房價(jià)的持續(xù)增長，是建立在經(jīng)濟(jì)快速增長和城市化快速推進(jìn)等因素基礎(chǔ)上的。而目前中國經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)減慢，過去三十多年的高速增長已經(jīng)成為歷史。在高增長時(shí)期，人們對(duì)未來收入有著良好的預(yù)期，會(huì)投資改善居住環(huán)境、去海南這樣的地方購買房產(chǎn)休閑，或是貸款買房獲得收益，但宏觀經(jīng)濟(jì)下行的背景下，這些需求都會(huì)下調(diào)。

而城市化這一因素，也將受到人口拐點(diǎn)出現(xiàn)等新情況的制約。中國城市化率，在過去三十多年從18%一路上升到55%，距離國際普遍水平，大約還有15%的空間。但這15%的增長，其難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前提高的的30%。即使戶籍制度進(jìn)一步改革，未來還能有這么多人口“進(jìn)城”支持房價(jià)么?并不樂觀。

碼妹：可是，中國這么大，就這么幾個(gè)特大城市，集中了最優(yōu)勢的資源。“稀缺”這個(gè)屬性不就決定了房價(jià)會(huì)一直漲下去嗎?

解碼哥：不能這么說。價(jià)格的變動(dòng)從根本上說，還是靠供求關(guān)系制約的。一線、二線城市房屋供應(yīng)有限，但有效需求也是有限的，說“稀缺”就能永遠(yuǎn)漲，不靠譜。

眼前就有一個(gè)對(duì)比的例子。論城市的國際化程度、居民財(cái)富、土地稀缺，內(nèi)地哪個(gè)城市能跟香港相比?可香港的房價(jià)現(xiàn)在比三年前已經(jīng)大幅下調(diào)。學(xué)者易憲容近日撰文，稱在香港，3、4年前買入的房產(chǎn)，現(xiàn)在出手基本都要虧損，多的會(huì)達(dá)到30%的跌幅。

碼姐：解碼哥，你的意思是房子不會(huì)一直瘋漲下去嗎?

解碼哥：不錯(cuò)。影響房價(jià)的另一個(gè)重要的因素，是政府的房地產(chǎn)政策。日前，《人民日?qǐng)?bào)》刊登“權(quán)威人士”文章，提出房地產(chǎn)要回歸居住屬性。也就是說，房子是讓人住的，不是用來炒的，不能用做拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的工具。這已經(jīng)為未來的房地產(chǎn)政策定了調(diào)。

中國房地產(chǎn)的過快增長，已經(jīng)威脅到中國經(jīng)濟(jì)的健康成長。由于房價(jià)和勞動(dòng)力價(jià)格的過快增長，近年來，包括日企在內(nèi)，不少中外企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)投東南亞國家。房地產(chǎn)過快增長之下，人們無心從事實(shí)業(yè)，紛紛跑去炒樓，靠房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)，越來越顯現(xiàn)出“飲鴆止渴”的性質(zhì)。這顯然不是政府所希望的。

在“讓房屋回歸居住屬性”的整體思路指導(dǎo)下，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策有望出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。出于對(duì)今年來一線城市房價(jià)過快增長的警惕，中央政府已經(jīng)在一線城市重新加碼調(diào)控政策。未來二線以下城市的購房杠桿率一定也會(huì)下調(diào)，不能允許類似“首付貸”這樣的工具過分抬高杠桿率，造成類似美國次貸危機(jī)式的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，在房屋持有環(huán)節(jié)征稅也是大勢所趨。不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)開始，未來，財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等增加房屋持有成本的稅收肯定會(huì)推出，而且時(shí)間不會(huì)很久。在持有成本增加的情況下，房產(chǎn)究竟是“資產(chǎn)”還是“負(fù)債”，還很難說。

綜合這些因素，中國房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性因素已經(jīng)發(fā)生了重要改變，如果無視這一改變而一味“搶房”的人，很可能會(huì)成為真正的“接盤俠”。“搶房有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎”，應(yīng)該是能給予他們最善意的忠告。

(文/王少喆，中國現(xiàn)代國際關(guān)系研究院世界經(jīng)濟(jì)研究所前所長陳鳳英為本文提供了專家意見)

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