三中全會后限購令應該逐步退出樓市

　　“三中全會決定中之字未提房價，這意味著，政府調控樓市的思路發(fā)生了重大變化�！敝袊�房地產(chǎn)協(xié)會副會長、亞太城市發(fā)展研究會秘書長卞洪登近日在接受記者采訪時表示，十八屆三中全會未提及房價，但卻強調了兩點：一是使市場在資源配置中起決定性作用;二是保護農民的財產(chǎn)權利。就此分析，未來對樓市的調控應該更主要依靠市場的手段，因此“限購”、“限價”等行政調控手段應逐步退出市場。

　　那么，三中全會后，樓市調控政策是否會發(fā)生根本性變化?

　　連日來，中國青年報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，針對三中全會后樓市調控政策可能發(fā)生的變化，專家們有著不同的解讀。

　　行政調控將漸行漸遠

　　十八屆三中全會審議通過的《決定》全文兩萬字，涉及房地產(chǎn)領域的主要有兩處。一是第18條中“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推動改革”;一是第11條中，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價�！�

　　對此，北京市房協(xié)秘書長陳志在媒體上撰文提出，“面對行政化調控"越調越漲"的怪圈，十八屆三中全會開出的藥方是：調控回歸市場化，完善土地供應和房產(chǎn)稅改革。這些將成為調控樓價的主要手段�！�

　　在11月18日“財經(jīng)年會2014”的分論壇上，德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平認為，“市場在資源配置中起決定性作用”，這句話隱含著對過去10年房地產(chǎn)調控的批判，也意味著以后不會再像過去十幾年那樣調控房地產(chǎn)市場。

　　記者就此詢問住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹。她認為，三中全會強調的是兩個方面：“市場在資源配置中起決定性作用”和“更好地發(fā)揮政府的作用”。但大家在解讀時只關注了前者，忽視了后者�！叭�中全會的方方面面都會對房地產(chǎn)市場有影響�！�

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，2010年以來的調控政策，如差別化的信貸稅收政策、雙向調控的思路(既增加保障性住房和支持自住性購房，又抑制投機性購房)在方向上是正確的。至于一些城市在一定時期內采取的限購政策和少數(shù)城市在審批商品房預售環(huán)節(jié)采取的限價措施，也是在市場化調控政策未出臺前的階段性措施。而且，以抑制投機投資為導向的限購政策在一些地方是利大于弊的。朱中一同時提醒，若要實現(xiàn)2020年的改革目標，有兩個問題要小心處理:一是如何把一些地方現(xiàn)行的限購、限價等調控政策、措施向《決定》明確的改革方向穩(wěn)妥過渡;二是目前房地產(chǎn)市場地區(qū)差異性很強，怎么樣因地制宜地落實《決定》也是一個問題。

　　還有一些專家學者格外關注《決定》中提到的“加快推進住房保障”。在他們看來，這不僅是指保障房建設，而且提出了房地產(chǎn)調控的目標。

　　秦虹認為，《決定》對房地產(chǎn)影響最大的是保障性住房要覆蓋常住人口。

　　不過，也有一些學者將此解讀為，政府將更多地采取市場化手段，從供給上下功夫，來著力應對一二線城市房價高企的問題。

　　曾有過多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的北京大學教授陳國強認為，市場化發(fā)展成為方向，行政化調控將漸行漸遠�！敖窈髸�更多地利用市場化思維、機制來引導，通過稅收、經(jīng)濟等手段，而不是簡單的行政手段�！标悋鴱娬J為，近年來的房地產(chǎn)市場調控，以限購、限貸、限價等為手段的行政化調控色彩明顯，有形之手無處不在、隨時顯現(xiàn)，無形之手則常常無影無蹤、難以施展。盡管行政手段簡單靈活，出手快見效也快，容易實現(xiàn)短期目標，但是行政化調控極易扭曲市場關系，模糊市場信號，擾亂市場節(jié)奏，從而埋下諸多隱患，帶來更多更深的困擾。房地產(chǎn)市場的行政化調控教訓即在于此，過度迷信行政手段，無視市場機制，忽略市場規(guī)則，雖可能一時滿足短期目標，但無助于行業(yè)中長期穩(wěn)定發(fā)展。

　　如何增加供給平抑房價

　　18日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，69個同比上漲，65個環(huán)比上漲。

　　樓價的攀升與供給不足密切相關。北京首都創(chuàng)業(yè)集團董事長劉曉光說，北京一年新增戶籍人口60萬人，新增常住人口50萬人。新增新婚家庭十幾萬戶。一手房一年供應量至多18萬套，加上固定數(shù)量的存量房，市場一年總共能提供20多萬套房，不及新增人口的五分之一。

　　如何應對如此巨大的需求?陳國強認為，填補需求要靠增加供給。除了在絕對意義上的數(shù)量供應中做加法，還要同時提高住房土地的利用效率�！稕Q定》中關于土地流轉的政策規(guī)定，無疑為供應更多的居住用地提供了可能性，而土地利用效率的提高則有賴容積率的相應提高。

　　土地的流轉在可能增加住房土地供應量的同時，勢必也會影響房價�！稗r村建設用地的流轉，肯定對于房地產(chǎn)的價格是有影響的。”北京首都創(chuàng)業(yè)集團董事長劉曉光說，“講到農村建設用地的流轉，宅基地可以先試驗。這對于城市邊緣土地價值的影響可能比較大�！�

　　卞洪登建議，“未來大都市可持續(xù)發(fā)展需再走一次"上山下鄉(xiāng)"道路。北京要想成為世界城市，就必須從轉變發(fā)展方式入手，形成眾多城市群，徹底改變城鄉(xiāng)兩重天的二元化結構。改變鄉(xiāng)村的建設格局，將大量平房改造成為三層以上別墅和五層左右公寓，既可以提高土地容積率，提高土地利用率，又可以增加北京農民的收益。”

　　“33年前，鄧小平鼓勵農村多建樓房，就是一種節(jié)約土地，提高城鎮(zhèn)化容積率的好辦法。他說：“建房可以鼓勵公私合營或民建公助，也可以私人自己想辦法。農村蓋房要有新設計，不要老是小四合院，要發(fā)展樓房。平房改樓房，能節(jié)約耕地。蓋什么樣的樓房，要適合不同地區(qū)、不同居民的需要�！北搴榈墙ㄗh，各地區(qū)就應該把宅基地翻新建房招商權返還給農民。這樣農民就可以用低房價與城里高房價抗衡，讓更多剛需城市購房者買到郊區(qū)更實惠的房子。

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